Vendre un logement classé F ou G est parfaitement légal en 2026, et rien n’indique que cela change. L’interdiction qui a fait tant de bruit ne concerne que la mise en location : les logements G sont sortis du marché locatif depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. La vente, elle, reste libre. Ce qui a réellement changé, c’est le comportement des acheteurs, le coût d’entrée du dossier — l’audit énergétique s’ajoute au DPE — et l’écart de prix que le marché applique désormais à une étiquette rouge.
Cet article prolonge notre dossier sur le DPE et la vente immobilière en se concentrant sur le cas particulier des passoires thermiques : combien vous perdez vraiment, comment le limiter, et à qui ces biens se vendent le mieux.
Ce que la loi interdit vraiment — et ce qu’elle n’interdit pas
La confusion est massive et elle coûte cher aux vendeurs, parce qu’elle les pousse à accepter des offres basses en croyant leur bien invendable. Remettons les choses à plat. Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience frappe le bail d’habitation : un logement dont le DPE affiche G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus à compter du 1er janvier 2028, un E à compter du 1er janvier 2034. Les baux en cours se poursuivent, mais ne peuvent être ni renouvelés ni reconduits dans ces conditions, et le locataire dispose de voies de recours pour exiger des travaux. Le détail du dispositif est consultable sur service-public.fr.
Aucun de ces textes ne touche à la vente. Un propriétaire peut vendre une maison classée G le lendemain de l’entrée en vigueur de l’interdiction locative, à un particulier qui l’occupera lui-même, à un investisseur qui la rénovera, ou à un marchand de biens. Le notaire ne bloquera pas l’acte. Ce qui s’ajoute, c’est une obligation d’information renforcée : l’annonce doit mentionner la classe, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie et, pour les F et G, la formule « logement à consommation énergétique excessive ». Et surtout, l’audit énergétique réglementaire devient obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Il doit être remis dès la première visite, coûte généralement entre 500 et 1 200 €, reste valable cinq ans et présente deux scénarios de travaux chiffrés menant à une classe correcte.
Ce document a un effet ambivalent qu’il faut anticiper. Il rassure l’acheteur sérieux, parce qu’il transforme une inquiétude vague en montants. Mais il donne aussi à l’acheteur agressif un chiffre à brandir en négociation. Mieux vaut donc le lire avant lui, et préparer votre réponse.
La réforme du DPE de janvier 2026 : vérifiez avant de brader
Un point que beaucoup de vendeurs ignorent encore. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, la consommation d’un logement chauffé à l’électricité est désormais multipliée par un facteur plus faible dans le calcul, ce qui améliore mécaniquement son étiquette. Plusieurs centaines de milliers de logements ont ainsi gagné une classe, et une partie des anciens G sont devenus F, une partie des F sont devenus E.
Si votre DPE date d’avant 2026 et que votre logement est chauffé à l’électricité, il y a donc une chance réelle qu’un nouveau diagnostic vous fasse sortir du statut de passoire, ou au moins vous rapproche de la limite. Compter 120 à 250 € pour un DPE, contre une décote qui se compte en milliers d’euros : le calcul est vite fait. Attention toutefois à ne pas confondre changement de méthode et amélioration réelle du bien — les factures de l’occupant, elles, ne bougent pas. Et un diagnostiqueur ne « refait » pas un DPE à la demande jusqu’à obtenir la bonne lettre : le document est opposable depuis 2021, engage sa responsabilité, et un DPE de complaisance vous expose autant que lui.
Rappel utile au passage : un DPE est valable dix ans, mais tous ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de produire effet fin 2024. Si votre document date d’avant l’été 2021, il est de toute façon à refaire.
La décote réelle : les chiffres, pas les fantasmes
On lit tout et son contraire, souvent des pourcentages nationaux qui ne veulent rien dire appliqués à un bien particulier. Les travaux sur la valeur verte publiés par les notaires de France convergent pourtant sur une idée simple : l’écart de prix entre une étiquette F/G et une étiquette D existe bel et bien, mais il varie du simple au quadruple selon deux paramètres.
Le premier est le type de bien. Une maison individuelle, dont le propriétaire supporte seul l’intégralité des travaux de rénovation, subit un écart nettement plus marqué qu’un appartement, où l’enveloppe du bâtiment relève de la copropriété et où le chauffage est parfois collectif. Sur les maisons, l’ordre de grandeur couramment observé se situe entre 10 et 20 % ; sur les appartements, entre 3 et 10 %.
Le second est la tension du marché local. Dans une métropole où l’offre est rare et où un bien correct part en trois semaines, l’acheteur a peu de pouvoir de négociation : la décote se réduit à quelques points, parfois à rien du tout. Dans une commune rurale où trente maisons attendent preneur, l’étiquette F devient un critère d’élimination et l’écart grimpe. C’est pour cela qu’il ne faut jamais raisonner en pourcentage abstrait mais en comparables réels : la base DVF donne accès aux prix de vente effectifs de votre secteur, et notre article sur les prix au quartier via DVF explique comment l’exploiter sans se tromper.
Un troisième effet, moins visible mais tout aussi coûteux, mérite d’être nommé : l’allongement du délai. Une passoire ne se vend pas seulement moins cher, elle se vend plus lentement, parce qu’elle élimine d’emblée une partie des acheteurs — ceux qui financent à la limite de leur capacité et ne peuvent pas assumer un chantier. Ce sujet est traité dans notre article sur les délais de vente.
Trois stratégies, et celle qui fonctionne le mieux
Vendre en l’état, au bon prix, avec le dossier travaux
C’est la voie la plus fréquente et, dans la majorité des cas, la plus rentable. Le principe : vous n’essayez pas de masquer l’étiquette, vous la désamorcez. Vous faites établir deux ou trois devis d’entreprises locales sur le scénario de travaux recommandé par l’audit, vous les joignez au dossier de vente, et vous fixez un prix qui intègre déjà cette réalité. L’acheteur cesse alors d’imaginer un gouffre financier et raisonne sur un montant borné.
L’erreur inverse — afficher le prix d’un bien classé D en espérant que personne ne regardera l’étiquette — se paie deux fois. Le bien stagne, les visites s’espacent, et la première offre sérieuse arrive avec une décote plus forte que celle que vous auriez consentie d’emblée, parce que l’ancienneté de l’annonce est devenue un argument contre vous.
Rénover avant de vendre
Séduisant sur le papier, décevant en pratique quand il s’agit d’une rénovation d’ampleur. Un chantier global immobilise le bien plusieurs mois, mobilise une trésorerie que le vendeur n’a pas toujours, et se récupère rarement intégralement dans le prix de revente : l’acheteur valorise le résultat, pas votre facture. Cette voie a du sens dans deux cas : quand vous n’êtes pas pressé et que vous continuez à occuper le logement, ou quand le bien est si dégradé qu’il sort du marché des particuliers.
L’entre-deux : viser une classe, pas la perfection
C’est souvent le meilleur rapport effort/résultat. Passer de G à F, ou de F à E, ne demande parfois qu’un geste ciblé — isolation des combles perdus, remplacement d’une vieille chaudière fioul, installation d’une ventilation correcte — pour quelques milliers d’euros. Le gain n’est pas seulement énergétique : il fait disparaître la mention « consommation énergétique excessive » de l’annonce et, pour un bien destiné à la location, il change le statut du logement aux yeux des investisseurs. Demandez à votre diagnostiqueur quels postes vous rapprochent le plus vite du seuil suivant, et chiffrez-les avant de décider. Les aides mobilisables et leurs conditions actuelles sont recensées sur france-renov.gouv.fr — un point à vérifier au moment où vous lisez ces lignes, tant les dispositifs ont bougé ces deux dernières années.
À qui se vendent les F et les G
Une passoire thermique n’est pas un bien sans acheteur : c’est un bien dont le public a changé. Quatre profils dominent aujourd’hui.
L’acheteur-occupant avec capacité travaux reste le plus intéressant pour vous, parce qu’il paie le prix le plus haut. Il achète pour habiter, accepte le chantier, et raisonne en confort futur plutôt qu’en rentabilité. Il a besoin d’être rassuré : devis, audit, planning réaliste. L’investisseur en rénovation globale, lui, achète précisément parce que le bien est décoté et qu’il sait mobiliser les dispositifs d’aide et l’éco-prêt à taux zéro ; il négociera dur mais achètera vite et sans condition suspensive fantaisiste. Le marchand de biens propose les prix les plus bas et il faut savoir dire non, sauf si la rapidité prime sur le montant. Enfin, dans les zones où le foncier vaut plus que le bâti, le bien peut se vendre comme support de terrain, indépendamment de son étiquette.
Adapter le discours à ces profils, et surtout savoir lequel viser en fonction de votre secteur, fait partie de ce qu’un professionnel apporte réellement sur ce type de dossier. C’est aussi ce qui distingue un agent qui subit le DPE d’un agent qui sait le vendre.
Les pièges à éviter
Le premier est de dissimuler l’étiquette ou de la minimiser dans l’annonce. Le DPE est opposable : si l’acquéreur découvre après coup que le classement est erroné ou que des informations ont été tues, il peut demander une réduction du prix, voire l’annulation de la vente, et engager votre responsabilité. Le second est de négliger l’audit en pensant qu’un DPE suffit ; son absence constitue un manquement à l’obligation d’information et fragilise l’acte. Le troisième, plus insidieux, est d’accepter la première offre basse par découragement après quelques semaines sans visite : dans neuf cas sur dix, le problème n’était pas l’étiquette mais le prix de départ ou la qualité de l’annonce.
Le dernier piège concerne la copropriété. Si votre appartement est classé F ou G à cause du bâtiment lui-même, les décisions de rénovation ne vous appartiennent pas : renseignez-vous sur les projets votés ou en discussion en assemblée générale et joignez les procès-verbaux au dossier. Un plan pluriannuel de travaux en cours peut transformer une objection en argument — l’acheteur sait alors que l’étiquette va bouger sans qu’il ait à porter seul le chantier. L’ANIL et son réseau d’agences départementales renseignent gratuitement sur ces questions.
En résumé : vendre une passoire thermique n’est pas une impasse, c’est un dossier qui se prépare. Le prix juste, l’audit lu à l’avance, deux devis crédibles et un ciblage clair des acheteurs valent mieux que n’importe quelle tentative de faire oublier une lettre.
Questions fréquentes
Peut-on encore vendre une maison classée G en 2026 ?
Oui, sans aucune restriction. L’interdiction de janvier 2025 porte sur la mise en location des logements classés G, pas sur la vente. Un propriétaire peut vendre un bien F ou G à tout moment, à n’importe quel acheteur, y compris à un investisseur qui ne pourra pas le louer en l’état. La seule obligation supplémentaire est de fournir un audit énergétique pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
De combien un DPE F ou G fait-il baisser le prix ?
Cela dépend massivement du type de bien et de la tension du marché local. Sur une maison en zone détendue, l’écart de prix au mètre carré entre une étiquette F/G et une étiquette D atteint couramment 10 à 20 %. Sur un appartement en centre-ville tendu, il tombe souvent sous les 5 %, parfois à zéro, parce que l’emplacement pèse davantage que l’énergie. La bonne méthode n’est pas d’appliquer un pourcentage théorique mais de comparer les ventes réelles de biens équivalents, ce que permet la base DVF.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
Oui pour les maisons individuelles et les immeubles détenus en monopropriété classés E, F ou G. Il doit être remis à l’acquéreur dès la première visite, au même titre que le DPE. Il coûte en général entre 500 et 1 200 €, reste valable cinq ans et propose deux scénarios de travaux chiffrés. Les appartements en copropriété n’y sont pas soumis.
Vaut-il mieux faire les travaux avant de vendre ?
Rarement en totalité. Une rénovation d’ampleur immobilise le bien plusieurs mois et se récupère mal à la revente. En revanche, un chantier ciblé qui fait gagner une classe — isolation des combles, changement de mode de chauffage, ventilation — coûte parfois quelques milliers d’euros et supprime l’étiquette rouge de l’annonce, ce qui change la nature des acheteurs qui appellent. C’est le calcul à faire au cas par cas, devis en main.