Un logement classé F ou G se vend moins cher qu’un logement équivalent mieux classé : c’est mesuré, documenté, et personne ne le conteste sérieusement. Ce qui est faux, en revanche, c’est l’idée qu’il existerait un pourcentage à appliquer. La décote énergétique n’est pas un barème que l’on applique : c’est un écart que l’on constate après coup, en comparant des ventes réelles.
La différence n’est pas théorique. Elle décide de la façon dont vous fixez votre prix, et de ce que vous répondez à l’acheteur qui arrive avec « moins 20 %, c’est le marché ». Voici les ordres de grandeur réels, ce qui les fait varier du simple au triple, et la méthode pour arriver à un prix que vous pourrez défendre.
Existe-t-il un barème officiel de décote DPE ?
Non. Et il faut le dire clairement, parce que c’est l’argument le plus utile dont dispose un vendeur en négociation. Aucun texte réglementaire, aucune administration, aucun organisme professionnel ne publie de grille de décote par classe énergétique. Ce qui existe, ce sont des études statistiques a posteriori : on compare des ventes réellement signées, à caractéristiques comparables, et on mesure l’écart de prix au mètre carré selon l’étiquette.
Les plus solides sont les travaux annuels des Notaires de France sur la valeur verte, construits sur les actes eux-mêmes. Ce sont des moyennes nationales déclinées par région et par type de bien — des repères, pas des règles. Elles décrivent ce qui s’est passé l’an dernier sur des dizaines de milliers de ventes ; elles ne disent rien de votre maison en particulier.
La conséquence pratique est directe : quand un acheteur affirme que « le barème, c’est moins 20 % », il n’y a rien derrière la phrase. Vous pouvez le dire sans agressivité et sans mauvaise foi — c’est un fait vérifiable, et il déplace immédiatement la discussion du terrain du dogme vers celui des chiffres réels, qui est le vôtre si vous avez préparé votre dossier.
De combien baisse le prix d’une maison classée F ou G ?
Pour une maison individuelle, l’écart constaté entre un bien classé F ou G et un bien équivalent classé D se situe le plus souvent dans une fourchette de 10 à 20 %. C’est l’ordre de grandeur qu’il faut avoir en tête, avec toutes les réserves d’une moyenne.
Pourquoi la maison est-elle plus pénalisée que l’appartement ? Parce que l’acheteur y projette immédiatement des travaux qu’il devra financer et décider seul : isolation de la toiture, des murs, remplacement du système de chauffage. Le montant est important, le calendrier lui appartient, et il l’intègre à son offre. À l’inverse, une maison classée A, B ou C bénéficie d’une prime symétrique — plus modeste, mais réelle, et surtout d’un délai de vente plus court.
| Classe DPE | Écart de prix constaté (classe D = référence) | Effet sur le délai et la négociation |
|---|---|---|
| A et B | Prime modérée | Vente rapide, peu de négociation, argument de visite |
| C | Neutre à légèrement positif | Aucune friction particulière |
| D | Référence du marché | Classe la plus fréquente en France |
| E | Écart faible, souvent quelques points | Audit énergétique obligatoire pour une maison — à anticiper |
| F et G (maison) | Environ −10 à −20 % | Délai allongé, négociation systématique, cible d’acheteurs plus étroite |
| F et G (appartement) | Nettement moins, souvent quelques points | Chauffage souvent collectif, travaux décidés en copropriété |
Un mot sur la classe E, qui inquiète beaucoup de vendeurs à tort : elle ne subit pas de décote comparable à celle d’un F. Ce qu’elle déclenche, c’est une obligation — depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E. C’est un coût de 500 à 1 000 € et un délai de deux à trois semaines, pas une perte de valeur.
Pourquoi la décote d’un DPE F varie-t-elle autant d’une région à l’autre ?
Parce que la décote ne mesure pas la performance énergétique : elle mesure le pouvoir de négociation de l’acheteur. Et celui-ci dépend entièrement du rapport entre l’offre et la demande sur votre marché.
Dans une zone tendue — une grande ville, un littoral recherché, une commune où les biens partent en quelques semaines — l’acheteur qui refuse un F sera remplacé par un autre. L’écart avec un bien mieux classé s’écrase, parfois jusqu’à devenir indétectable. Dans une zone rurale ou une petite ville où quinze maisons comparables sont en vente en même temps, l’acheteur peut se permettre d’écarter toutes les passoires ; celles qui trouvent preneur le font avec un écart qui dépasse fréquemment 20 %.
C’est pourquoi une moyenne nationale est un mauvais outil de fixation de prix : elle mélange les deux situations. La seule donnée qui compte pour vous est locale, et elle est publique. La base des ventes signées permet de comparer les prix réellement obtenus rue par rue — nous expliquons la méthode pas à pas dans notre guide pour connaître les prix immobiliers de son quartier avec DVF.
Deuxième variable, souvent sous-estimée : le climat. Une même étiquette ne coûte pas la même chose à chauffer dans le Nord-Est et sur la côte méditerranéenne. Les factures projetées par l’acheteur ne sont pas les mêmes, et son arbitrage non plus.
Comment fixer le prix de vente d’un logement classé F ou G ?
Voici la méthode en quatre étapes. Elle demande quelques heures, et elle vaut plusieurs milliers d’euros.
Étape 1 — Constituer un échantillon de biens comparables de la même classe. Pas des biens bien classés dont on retranchera un pourcentage : des biens F ou G, dans le même secteur, avec une surface et une typologie proches, réellement vendus dans les douze derniers mois. C’est la seule base honnête. Cinq à dix ventes suffisent à voir apparaître une fourchette.
Étape 2 — Mesurer l’écart réel sur votre secteur. Comparez ce prix au mètre carré à celui des biens équivalents mieux classés vendus dans la même période. Vous obtenez votre décote locale, celle qui compte, et qui sera souvent très éloignée du chiffre national.
Étape 3 — Chiffrer les travaux avec des devis réels. Deux ou trois devis d’artisans, aides déduites, plus l’audit énergétique si votre bien est une maison classée E, F ou G. Ce dossier a deux vertus : il vous dit si des travaux minimum avant la vente seraient rentables, et il devient votre argument face à un acheteur qui estimera toujours les travaux plus haut que la réalité.
Étape 4 — Positionner le prix, et l’assumer. Le bon prix est celui de l’étape 1 ajusté des qualités propres du bien — emplacement, extérieur, état général, luminosité — qui n’ont rien à voir avec l’étiquette et pèsent souvent davantage. Fixez-le, annoncez-le, et défendez-le avec le dossier de l’étape 3. Un prix cohérent dès le premier jour vend mieux qu’un prix élevé baissé trois fois : chaque baisse publique signale au marché qu’il faut attendre la suivante.
L’erreur la plus coûteuse : partir du prix d’un bien bien classé. Prendre l’estimation d’un logement équivalent classé C et en retrancher 15 % semble rationnel. En réalité, cela cumule deux approximations — celle de l’estimation de départ et celle du pourcentage — et aboutit à un prix qui ne correspond à aucune transaction observée. Partez toujours des ventes réelles de la même classe.
Que répondre à un acheteur qui demande 20 % de remise à cause du DPE ?
Trois objections reviennent presque mot pour mot. Elles ont chacune une réponse factuelle, et aucune ne demande de hausser le ton.
« Les travaux vont me coûter 40 000 €. » C’est une estimation, pas un devis. Sortez les vôtres : trois devis d’artisans RGE, aides déduites, plus l’audit énergétique qui chiffre les scénarios de rénovation. L’écart entre le montant avancé et le montant réel est presque toujours large, et il se referme sur un document, pas sur une discussion. C’est la raison pour laquelle il vaut souvent mieux faire établir les devis que faire les travaux.
« De toute façon, ce logement sera bientôt interdit. » Faux, et c’est l’argument le plus facile à corriger. Les interdictions publiées ne visent que la mise en location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Aucune classe n’a jamais empêché de vendre ni d’habiter. Si l’acheteur est un investisseur, l’argument redevient légitime — mais alors il porte sur son calendrier de travaux, donc sur le devis, donc on revient au point précédent.
« Les banques ne financent plus les passoires. » Inexact. Le financement dépend du dossier de l’emprunteur — revenus, apport, taux d’endettement — et non de l’étiquette du bien. Certains dispositifs intègrent même le coût des travaux dans le prêt, ce qui joue en faveur de la vente.
Reste la vraie question, celle qui n’est pas une objection : face à qui vendez-vous ? Un F ou un G se vend à une cible plus étroite, et la manière de présenter le bien compte davantage que sur un bien banal. C’est exactement ce que fait une plateforme de mise en relation comme MonMandat : vous déposez votre projet, et des conseillers immobiliers de votre secteur vous contactent — vous choisissez celui qui a réellement vendu des biens comme le vôtre, plutôt que celui dont l’agence est la plus proche. Notre guide pour choisir le bon agent immobilier donne les questions à poser.
Vendre en l’état un logement classé F : est-ce une erreur ?
Non, et c’est même le choix le plus fréquent chez les vendeurs bien conseillés. Vendre en l’état ne veut pas dire vendre mal : cela veut dire vendre à un acheteur dont le projet est précisément d’acheter un bien à rénover, à un prix qui reflète cet état.
Trois conditions font la différence entre une vente en l’état réussie et une vente qui s’enlise.
D’abord, un prix calibré dès le départ sur les ventes réelles de la même classe — la méthode ci-dessus. Ensuite, un dossier travaux complet : audit énergétique, deux ou trois devis, simulation des aides. L’acheteur n’a plus à imaginer le pire, il lit des chiffres. Enfin, une annonce qui ne cache rien : la classe est de toute façon obligatoire dans l’annonce, et un vendeur qui l’assume et l’explique inspire davantage confiance qu’un vendeur qui la découvre en visite.
Pour le cadre réglementaire complet — DPE obligatoire, audit, validité, sanctions — reportez-vous à notre guide sur le DPE obligatoire pour vendre une maison ; pour la stratégie de vente d’ensemble d’un bien mal classé, à celui sur la vente d’une passoire thermique ; et pour savoir où se situe votre bien avant toute décision, à notre méthode pour estimer son bien gratuitement.
Questions fréquentes
De combien baisse le prix d’une maison classée F ou G ?
Les études annuelles des notaires sur la valeur verte situent l’écart entre une maison classée F ou G et une maison équivalente classée D dans une fourchette d’environ 10 à 20 %. Ce n’est pas un barème : l’écart est proche de zéro dans les marchés très tendus et peut dépasser 20 % en zone rurale où l’acheteur a le choix entre de nombreux biens.
Existe-t-il un barème officiel de décote DPE ?
Non, et c’est important de le savoir avant une négociation. Aucun texte, aucune administration et aucun organisme ne publie de barème de décote. Les pourcentages qui circulent sont des moyennes constatées a posteriori sur des ventes réelles. Un acheteur qui vous oppose « le barème » ne cite rien d’officiel.
La décote est-elle la même pour un appartement que pour une maison ?
Non, elle est nettement plus faible en appartement — souvent quelques points seulement. Deux raisons : le chauffage est fréquemment collectif, donc le propriétaire ne décide pas seul des travaux, et la décision de rénovation appartient à la copropriété. L’acheteur intègre donc moins de travaux personnels dans son calcul.
Faut-il baisser son prix d’avance à cause du DPE ?
Non. Il faut fixer un prix cohérent avec les ventes réelles de biens comparables dans la même classe, ce qui n’est pas la même chose que de partir du prix d’un bien bien classé et d’en retrancher un pourcentage. La seconde méthode aboutit presque toujours à un prix trop bas ou trop haut, jamais au bon.