Neuf diagnostics peuvent être exigés pour vendre un logement en 2026, mais aucun bien ne les réclame tous. Trois s’appliquent à peu près partout — le DPE, l’état des risques et, en copropriété, le mesurage Carrez. Les six autres dépendent de l’âge du bâtiment, de son équipement et de sa localisation : amiante avant juillet 1997, plomb avant 1949, gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans, termites en zone déclarée par arrêté préfectoral, contrôle d’assainissement hors tout-à-l’égout. À cela s’ajoute, pour les maisons et immeubles en monopropriété mal classés, un audit énergétique qui n’est pas un diagnostic mais s’y ajoute dans le même dossier.
L’essentiel du sujet ne tient pourtant pas dans la liste, facile à obtenir. Il tient dans deux questions que les vendeurs découvrent trop tard : ces documents seront-ils encore valides le jour de la signature, et que se passe-t-il s’il en manque un ? La réponse à la seconde est plus sévère qu’on ne l’imagine. Prenons les choses dans l’ordre. Cet article détaille les diagnostics eux-mêmes ; pour la liste complète des pièces à réunir, y compris les documents de copropriété et le titre de propriété, voyez notre guide des documents obligatoires pour vendre.
Les diagnostics exigés quel que soit le logement
Le diagnostic de performance énergétique ouvre la marche, et c’est le seul qui doit être prêt avant même la mise en vente : sa classe et son estimation de coûts annuels d’énergie doivent figurer dans l’annonce. Il est valable dix ans et, depuis juillet 2021, il est opposable — l’acheteur qui constate un écart manifeste avec la réalité peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur. Deux évolutions comptent en 2026. La méthode de calcul a été révisée en janvier avec l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité, parfois d’une classe entière. Si votre DPE date d’avant cette réforme et que votre bien est chauffé à l’électricité, un nouveau diagnostic peut être un investissement rentable. Le sujet est développé dans notre article sur le DPE et la vente.
L’état des risques — anciennement ERP — recense les risques naturels, miniers, technologiques, le potentiel radon, le recul du trait de côte et l’état de pollution des sols. Il est gratuit, se génère en quelques minutes depuis le portail Géorisques à partir de l’adresse, et n’est valable que six mois. Depuis 2023, l’information sur ces risques doit apparaître dès l’annonce, et le document doit être remis à l’acquéreur dès la première visite. Sa gratuité en fait le plus négligé des documents obligatoires, et pourtant l’un des plus fréquemment invoqués en contentieux : un acheteur qui découvre après coup que son terrain est en zone inondable ou en secteur d’argiles gonflantes dispose d’un motif solide de demander une réduction du prix.
Enfin, dès lors que le bien est un lot de copropriété, le mesurage loi Carrez est obligatoire. Il n’a pas de durée de validité tant qu’aucun travaux ne modifie la surface, ce qui explique qu’on le reprenne souvent d’un acte à l’autre. Prudence toutefois : si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l’année qui suit la signature. Sur un bien à 300 000 €, une erreur de 8 % coûte 24 000 €. Repartir d’un mesurage de 1998 sur un appartement cloisonné depuis n’est pas une économie.
Les diagnostics qui dépendent de votre bien
Les six suivants ne s’appliquent que si une condition est remplie, et cette condition est objective — elle ne se négocie pas.
Le diagnostic amiante concerne tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il n’a pas de durée de validité s’il a été réalisé après le 1er janvier 2013 et conclut à l’absence d’amiante ; les constats plus anciens doivent être refaits selon la réglementation en vigueur, et la présence de matériaux amiantés impose un suivi périodique.
Le constat de risque d’exposition au plomb vise les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sa validité dépend du résultat : illimitée en l’absence de plomb ou en présence de très faibles concentrations, réduite à un an seulement si des revêtements dépassent le seuil réglementaire. Cette différence surprend beaucoup de vendeurs d’immeubles anciens qui découvrent, au moment de signer, que leur CREP d’il y a huit mois arrive à échéance.
Les diagnostics gaz et électricité s’imposent lorsque l’installation intérieure a plus de quinze ans. Chacun est valable trois ans. Ce sont ceux qui produisent le plus de remarques dans les rapports : absence de mise à la terre, tableau vétuste, coupure d’urgence non conforme. Bonne nouvelle pour le vendeur : ces observations n’obligent à rien. Elles informent l’acquéreur, qui peut s’en servir pour négocier, mais aucune mise aux normes n’est légalement exigée pour vendre. Savoir ce qui figure dans le rapport avant de fixer son prix vaut mieux que de le découvrir en pleine négociation.
Le diagnostic termites n’est requis que dans les communes délimitées par arrêté préfectoral, et il ne vaut que six mois — c’est, avec l’état des risques, le document qui expire le plus souvent en cours de transaction. Dans certains départements, un arrêté impose également une information sur le risque de mérule, sans diagnostic normalisé : une mention dans l’acte suffit alors.
Enfin, si le logement n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif est obligatoire, réalisé par le service public d’assainissement non collectif de la commune, valable trois ans. Un point à anticiper très en amont : les délais du SPANC dépassent fréquemment un mois, et un rapport concluant à une non-conformité oblige l’acquéreur à réaliser les travaux dans l’année suivant l’acte — ce qui pèse dans la négociation.
L’audit énergétique : à part, mais dans le même dossier
L’audit énergétique n’est pas un diagnostic au sens du dossier de diagnostic technique, mais il s’impose depuis 2023 pour la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés F ou G, obligation étendue aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025 et qui touchera les D au 1er janvier 2034. Il doit être remis dès la première visite, comme l’état des risques.
C’est un tout autre document : là où le DPE constate, l’audit propose. Il présente au moins deux scénarios de travaux, l’un en une étape, l’autre par étapes, avec les gains de classe attendus, une estimation des coûts et les aides mobilisables (recensées sur France Rénov’). Il est valable cinq ans. Beaucoup de vendeurs le vivent comme une taxe supplémentaire ; c’est plutôt un argument commercial, parce qu’il transforme une classe énergétique inquiétante en un chiffrage clair pour l’acquéreur. Si votre bien est classé F ou G, notre article sur la vente d’une passoire thermique détaille les décotes réellement observées.
Combien de temps chaque diagnostic est-il valable ?
C’est la question la plus posée, et la réponse tient en quatre paliers. Dix ans pour le DPE. Cinq ans pour l’audit énergétique. Trois ans pour le gaz, l’électricité et le contrôle d’assainissement non collectif. Six mois pour l’état des risques et le diagnostic termites. Restent les deux cas à validité variable : le mesurage loi Carrez ne se périme pas tant qu’aucun travaux ne modifie la surface, et la validité du diagnostic amiante comme du constat plomb dépend du résultat — illimitée pour un repérage amiante négatif réalisé après le 1er janvier 2013, illimitée aussi pour un CREP concluant à l’absence de plomb, mais réduite à un an dès que le plomb dépasse le seuil réglementaire, et assortie d’un suivi périodique en présence d’amiante.
Deux précisions qui évitent les mauvaises surprises. La validité s’apprécie au jour de l’acte authentique, jamais à celle du compromis : c’est la règle la plus souvent ignorée, et elle vise précisément les deux documents à six mois. Et une validité illimitée n’est pas une validité éternelle — elle tombe dès que le bien est modifié, qu’il s’agisse de travaux touchant à la surface pour le Carrez ou de la découverte de matériaux non repérés pour l’amiante.
Combien coûtent les diagnostics pour vendre ?
Les tarifs sont entièrement libres, ce qui explique des écarts de 30 à 40 % d’un professionnel à l’autre sur un même bien. Pris à l’unité, comptez de 100 à 250 € pour le DPE, 80 à 150 € pour l’amiante, 100 à 200 € pour le plomb, 100 à 160 € pour le gaz et autant pour l’électricité, 100 à 180 € pour les termites, 70 à 120 € pour le mesurage Carrez, et 100 à 200 € pour le contrôle d’assainissement, ce dernier fixé par la collectivité. L’état des risques, lui, est gratuit.
En pack, la facture réelle s’établit autour de 300 à 450 € pour un appartement récent — DPE, Carrez, état des risques, éventuellement gaz et électricité — et de 500 à 800 € pour une maison ancienne cumulant amiante, plomb, gaz, électricité et termites. Ajoutez 500 à 1 000 € si un audit énergétique est exigé. Deux conseils pour ne pas payer trop : demandez systématiquement deux ou trois devis, l’écart couvre souvent le prix d’un diagnostic entier ; et vérifiez que les devis portent sur le même périmètre, car un pack affiché à 280 € qui exclut le mesurage ou l’audit n’est pas moins cher, il est incomplet.
Comment se passe un diagnostic, et comment choisir son diagnostiqueur
Le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation, couvert par une assurance de responsabilité professionnelle, et indépendant : ni lien d’intérêt avec vous, ni avec l’agence qui commercialise le bien, ni avec une entreprise de travaux susceptible d’intervenir ensuite. Ce dernier point mérite attention lorsqu’une agence vous « recommande vivement » un prestataire unique. La recommandation est licite ; l’exclusivité et la commission occulte ne le sont pas. Vous restez libre de choisir.
Trois vérifications avant de signer un devis. Demandez le certificat de compétence en cours de validité pour chacune des mentions concernées — la certification est délivrée diagnostic par diagnostic, un professionnel peut être certifié pour l’électricité mais pas pour l’amiante avec repérage étendu. Demandez l’attestation d’assurance. Et vérifiez que les devis que vous comparez portent bien sur le même périmètre.
Côté organisation, prévoyez une visite unique d’une à trois heures, avec accès à toutes les pièces, aux combles, à la cave et au tableau électrique ; les rapports arrivent sous 24 à 72 heures, seul le SPANC prenant plus de temps. Une règle simple : lancez les diagnostics à la mise en vente, pas au compromis. Le DPE est de toute façon obligatoire dès l’annonce, et un dossier complet dès la première visite accélère nettement les décisions d’achat.
Ce que vous risquez vraiment en cas d’oubli
La sanction la plus visible est l’amende administrative pour absence de DPE dans l’annonce, prononcée par la DGCCRF, jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Mais ce n’est pas le risque principal.
Le vrai risque tient à la garantie des vices cachés. Un vendeur particulier fait presque toujours insérer dans l’acte une clause l’exonérant de cette garantie. Cette clause tombe pour chaque diagnostic manquant ou non annexé : sur ce point précis, l’acquéreur retrouve son recours pendant deux ans à compter de la découverte du défaut. Il peut alors demander une réduction du prix, ou l’annulation de la vente avec restitution. Un contrôle amiante à 120 € oublié peut ainsi ouvrir un litige à cinq chiffres si des matériaux amiantés sont découverts lors de travaux. La même logique vaut pour un diagnostic erroné, à ceci près que la responsabilité se partage alors avec le diagnostiqueur et son assureur — raison de plus pour vérifier que le vôtre est bien assuré.
Deux réflexes suffisent à neutraliser l’essentiel de ce risque. D’abord, annexer effectivement chaque rapport à la promesse puis à l’acte, et pas seulement l’avoir en main. Ensuite, contrôler les dates de validité au moment de la signature définitive et non du compromis : entre les deux, il s’écoule couramment trois à quatre mois, parfois plus quand le délai d’obtention du prêt s’allonge — et l’état des risques comme le termites n’en durent que six. Notre article sur les délais de vente détaille ce calendrier.
Pour approfondir, la fiche officielle sur le dossier de diagnostic technique tient à jour la liste réglementaire, et les notaires de France publient des fiches pratiques sur les conséquences d’un diagnostic manquant. Enfin, la base DVF vous donnera les prix réellement signés autour de chez vous, pour arbitrer entre travaux et vente en l’état — un arbitrage que notre guide pour estimer son bien replace dans l’ensemble de la préparation.
Questions fréquentes
Combien coûte l’ensemble des diagnostics pour vendre ?
Comptez 300 à 800 € pour un pack complet selon la surface, l’année de construction et la région : environ 300 à 450 € pour un appartement récent, 500 à 800 € pour une maison ancienne cumulant amiante, plomb, gaz, électricité et termites. Si un audit énergétique est exigé (maison ou monopropriété classée E, F ou G), ajoutez 500 à 1 000 €. Les tarifs sont libres : deux devis suffisent à faire varier la note de 30 %.
Quels diagnostics doivent être valides le jour de la signature ?
Tous. La validité s’apprécie à la date de l’acte authentique, pas à celle du compromis. Les deux pièges classiques sont l’état des risques et le diagnostic termites, valables six mois seulement : sur une vente signée cinq mois après le compromis, ils doivent être refaits. Le DPE (10 ans), le gaz et l’électricité (3 ans) posent rarement problème.
Puis-je vendre sans avoir fait les diagnostics ?
Le DPE doit exister dès la mise en ligne de l’annonce, sous peine d’amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier. Pour les autres, le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse ou à l’acte. En son absence, vous perdez le bénéfice de la clause d’exonération des vices cachés sur le point concerné : l’acheteur peut demander une réduction du prix, voire l’annulation de la vente, pendant deux ans après la découverte du défaut.
Qui peut réaliser les diagnostics et comment le vérifier ?
Uniquement un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, assuré, et indépendant du vendeur comme de l’agence — l’article L271-6 du Code de la construction et de l’habitation l’impose. Un annuaire officiel des professionnels certifiés est publié par le ministère de la Transition écologique. Demandez toujours le certificat en cours de validité et l’attestation d’assurance avant de signer le devis.