Le mandat de vente est le contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel — titulaire de la carte T ou mandataire habilité par lui — la mission de commercialiser son bien, et fixe à l’avance ce que ce professionnel touchera si la vente aboutit. C’est un contrat écrit, à durée déterminée, numéroté et inscrit sur un registre. Hors de ce cadre, il n’y a pas de mandat : il y a un service rendu sans droit à rémunération.
Cette rigueur n’est pas une lourdeur administrative héritée des années 1970. Elle est la contrepartie d’un métier où l’on manipule le patrimoine des autres, et elle est appliquée avec sévérité par les tribunaux : dans les contentieux d’honoraires, ce n’est presque jamais la réalité du travail fourni qui est discutée, c’est la forme du mandat. Ce guide reprend, point par point, ce que le mandat doit contenir, combien de temps il vit, qui paie quoi, comment il se termine, et les cinq défauts qui le rendent inutile.
Qu’est-ce qu’un mandat de vente, juridiquement ?
C’est un mandat au sens des articles 1984 et suivants du Code civil : une personne, le mandant, donne à une autre, le mandataire, le pouvoir d’agir pour son compte. Sur ce socle civiliste vient se greffer un régime spécial, celui de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ce régime spécial existe pour une raison simple : le législateur a voulu protéger un particulier qui confie un bien valant souvent l’essentiel de son patrimoine à un professionnel qu’il connaît depuis vingt minutes.
Trois conséquences pratiques en découlent. D’abord, le mandat donne un pouvoir de commercialisation, pas un pouvoir de vendre : sauf mandat spécial et exprès, l’agent ne signe rien à la place du propriétaire. Ensuite, le mandataire ne peut pas manier de fonds sans garantie financière, ce qui explique que le dépôt de garantie parte chez le notaire. Enfin, la rémunération est enfermée dans un carcan : elle doit être prévue au mandat, chiffrée, avec indication de qui la supporte, et elle n’est exigible qu’une fois l’opération effectivement conclue.
Une précision utile pour les mandataires : vous ne détenez pas la carte T, vous êtes habilité par celui qui la détient. Le mandat est signé au nom du titulaire, inscrit sur son registre, et c’est lui qui répond de la conformité. Votre attestation d’habilitation doit être en cours de validité le jour de la signature — un point que les vendeurs ne vérifient jamais et que les avocats vérifient toujours.
Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif : ce que chaque forme change
La forme du mandat ne modifie pas ses mentions obligatoires ; elle modifie l’étendue des droits concédés. Le mandat simple laisse le propriétaire libre de confier le bien à d’autres professionnels et de vendre par lui-même ; la commission n’est due qu’à celui qui a effectivement présenté l’acquéreur. Le mandat exclusif interdit les deux, pendant sa durée. Le mandat semi-exclusif tient le milieu : un seul intermédiaire, mais le propriétaire conserve le droit de vendre à un acquéreur qu’il a trouvé sans aide — souvent moyennant des honoraires réduits.
Le choix n’est pas neutre commercialement. Nous avons détaillé les taux de transformation, les arguments et les contreparties à consentir dans notre comparatif mandat exclusif, simple ou semi-exclusif, et consacré un article entier au cas particulier du mandat simple, qui reste la forme majoritaire en France et la plus coûteuse à travailler. Retenez ici la règle de forme : l’exclusivité doit être stipulée en caractères très apparents et le mandat doit rappeler la faculté de dénonciation après trois mois. Une exclusivité noyée dans le corps du texte est le premier argument que sortira l’adversaire.
Ce que le mandat doit contenir pour être valable
Sept éléments sont attendus, et leur absence n’est pas rattrapable après coup : l’identité complète des parties, la désignation précise du bien, le prix de présentation, la durée du mandat, les conditions de la rémunération et la partie qui en a la charge, l’étendue exacte des pouvoirs confiés, et le numéro d’inscription au registre des mandats. Ce dernier point est le plus souvent négligé et le plus souvent fatal : un numéro ajouté après coup, un blanc laissé sur l’exemplaire du client, une numérotation non continue, et le mandat devient contestable.
Le registre lui-même obéit à des règles précises — tenue chronologique, absence de blanc et de rature, numérotation continue, dématérialisation admise à condition que le dispositif garantisse l’inaltérabilité et l’horodatage. Nous avons détaillé la mécanique complète, ainsi que le rôle et les limites d’un logiciel, dans rédiger un mandat de vente conforme. Deux points s’y ajoutent depuis 2026 : le bordereau de rétractation, obligatoire dès lors que le mandat est signé ailleurs que dans les locaux de l’agence, et la preuve du consentement à la prospection si le contact est né d’un appel — sujet que traite la prospection immobilière après la réforme du consentement.
Sur la signature électronique, la règle est souvent mal comprise : elle est parfaitement valable au titre du règlement eIDAS, mais tous les niveaux ne se valent pas. Seule une signature avancée adossée à un certificat qualifié fait basculer la charge de la preuve du côté de celui qui conteste. Avec une signature simple, c’est à vous de démontrer que le vendeur a bien signé.
Combien de temps dure un mandat de vente ?
Un mandat sans durée est nul. Le mandat doit donc porter un terme, et l’usage a fixé un rythme que presque tous les réseaux reprennent : trois mois d’irrévocabilité, puis une reconduction tacite jusqu’à un plafond de douze mois.
Les trois mois d’irrévocabilité méritent d’être compris exactement, parce qu’ils sont la source de la moitié des malentendus. L’article 78 du décret de 1972 ne limite pas la durée du mandat à trois mois : il limite à trois mois la période pendant laquelle une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause prévoyant une commission due sans les soins de l’agence peuvent tenir le mandant. Passé ce délai, il peut dénoncer à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de quinze jours courant à compter de la réception — et cette faculté est réciproque. Un mandat simple nu, sans aucune de ces clauses, échappe à ce régime : c’est alors le contrat qui organise la sortie, à défaut l’article 2004 du Code civil.
La reconduction tacite, elle, relève de la loi Chatel : le professionnel doit informer le mandant de sa faculté de non-reconduction au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme. À défaut, le mandant peut résilier gratuitement, à tout moment, sans indemnité. C’est une échéance administrative facile à rater et facile à automatiser — et c’est le motif de sortie le plus fréquemment invoqué devant les tribunaux. Le détail des trois fenêtres de sortie figure dans notre article sur la résiliation d’un mandat de vente.
Qui paie les honoraires, et à quel moment ?
Les honoraires d’agence sont libres depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986. Aucune grille officielle ne s’impose, aucun plafond n’existe. En contrepartie, le barème doit être affiché en TTC, en vitrine, sur le site et dans les annonces, et la DGCCRF contrôle effectivement ce point. Les taux constatés en 2026 vont de 3 % sur les biens à forte valeur à 7 ou 8 % sur les petits montants, avec des forfaits qui se généralisent sur les biens de moins de 150 000 €.
La charge — vendeur ou acquéreur — est une mention obligatoire du mandat, et elle a un effet réel : des honoraires à la charge de l’acquéreur ne sont pas inclus dans l’assiette des droits de mutation, ce qui allège la note du notaire. Économiquement, le vendeur les supporte de toute façon puisqu’ils sortent du prix global, mais la ventilation change ce que chacun voit et ce que chacun paie. Nous détaillons ce mécanisme du côté vendeur dans les frais d’agence lors d’une vente.
Sur l’exigibilité, la règle est simple et sans exception : rien n’est dû avant la signature de l’acte authentique. Un compromis signé ne déclenche pas la commission ; une vente qui échoue sur une condition suspensive ne la déclenche pas davantage. Prévoir au mandat une somme payable à la signature du compromis est une clause réputée non écrite, et l’insérer expose à bien pire qu’un refus de paiement.
Comment un mandat de vente prend fin
Cinq sorties existent, et il vaut mieux savoir laquelle on emprunte. La plus banale est l’arrivée du terme sans reconduction. Vient ensuite la dénonciation après trois mois, par lettre recommandée et préavis de quinze jours, ouverte aux deux parties. Le droit de rétractation de quatorze jours s’applique lorsque le mandat a été signé hors établissement, c’est-à-dire au domicile du vendeur — la situation la plus courante — et ce délai passe à douze mois et quatorze jours si aucun bordereau n’a été remis. La résiliation gratuite pour défaut d’information Chatel intervient à l’occasion de la reconduction. Enfin, la nullité sanctionne les défauts de forme.
Reste le droit de suite, cette clause qui prévoit une commission si le vendeur traite, dans les douze à vingt-quatre mois suivant la fin du mandat, avec un acquéreur que l’agence avait présenté. Elle est valable, mais la charge de la preuve pèse entièrement sur le professionnel : sans bon de visite signé, sans trace horodatée de la présentation, elle ne sert à rien. C’est l’une des rares clauses dont l’efficacité dépend d’une discipline quotidienne plutôt que d’une bonne rédaction.
Les cinq défauts qui rendent un mandat inutile
La qualité du mandant. C’est de loin la première cause de mandats fragiles, et elle se joue avant la signature. Un bien en indivision exige la signature de tous les indivisaires pour la vente ; un bien commun sous régime de communauté exige les deux époux ; une SCI exige le gérant et parfois une décision collective selon les statuts ; une personne sous mesure de protection exige l’autorisation du juge. Un titre de propriété demandé en amont règle la question en cinq minutes.
L’absence d’inscription au registre, ou un numéro attribué après coup. Une durée manquante ou indéterminée. Un bordereau de rétractation oublié sur une signature au domicile. Et enfin une délégation de mandat non autorisée : si le mandat initial ne prévoit pas expressément la faculté de déléguer, la délégation est inopposable au mandant, ce qui vide de sa substance l’inter-agence. C’est un point à vérifier systématiquement quand on travaille en réseau ou en partage de mandats, comme nous l’expliquons dans l’inter-agence et le multi-réseaux.
Aucun de ces cinq défauts ne se voit tant que tout se passe bien. Ils apparaissent le jour où le vendeur change d’avis, où un confrère présente le même acquéreur, ou où la commission est contestée devant le tribunal judiciaire. C’est exactement pour cela qu’un mandat se sécurise à la signature, jamais après.
Rentrer des mandats et les rentrer propres
Un mandat conforme ne sert à rien si vous n’en signez pas. Depuis l’interdiction du démarchage téléphonique à froid, la question de l’origine des mandats est redevenue le sujet central du métier : les canaux qui restent ouverts, leur coût réel et leur rendement sont détaillés dans notre dossier trouver des mandats sans démarchage, et l’étape qui précède la signature — le rendez-vous d’estimation — dans réussir un rendez-vous d’estimation. Le mandat n’est que le dernier document d’une chaîne ; c’est aussi le seul qui se plaide.
Un dernier réflexe, peu coûteux : relire une fois par trimestre trois mandats pris au hasard dans votre portefeuille, en vérifiant seulement le numéro de registre, la date, la durée et la qualité du signataire. La proportion de mandats bancals qu’on découvre ainsi surprend toujours, et ils se corrigent encore tant que la vente n’est pas engagée.
Questions fréquentes
Un mandat de vente doit-il obligatoirement être écrit ?
Oui. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 imposent un mandat écrit, en double exemplaire, remis au mandant, et inscrit sur le registre des mandats du titulaire de la carte T. Sans écrit, l’intermédiaire ne peut réclamer aucune rémunération, même si la vente s’est faite grâce à lui. Un accord verbal, un e-mail de confirmation ou un bon de visite ne remplacent pas un mandat.
Quelle est la durée maximale d’un mandat de vente ?
Le mandat doit avoir une durée déterminée : un mandat sans terme est nul. En pratique, la durée initiale est de trois mois irrévocables, suivie d’une période de reconduction tacite qui ne peut pas dépasser douze mois au total. Au-delà, il faut signer un nouveau mandat, inscrit à nouveau au registre.
Le vendeur peut-il vendre lui-même pendant un mandat exclusif ?
Non, sauf clause contraire. C’est précisément l’objet de l’exclusivité : pendant sa durée, le propriétaire s’interdit de traiter directement ou par une autre agence. S’il le fait, il doit en principe l’indemnité prévue par la clause pénale — mais le juge peut la réduire s’il la trouve manifestement excessive (article 1231-5 du Code civil). Un mandat semi-exclusif, lui, réserve expressément au vendeur la vente à un acquéreur qu’il a trouvé seul.
Quand la commission est-elle due ?
Jamais avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est une règle d’ordre public de la loi Hoguet : ni au compromis, ni à la signature du mandat, ni à la production d’un acquéreur. Le compromis peut en revanche prévoir qui la supporte et comment elle sera versée le jour de l’acte.