Un mandat de vente conforme tient à cinq exigences, et leur oubli ne se rattrape pas : une durée limitée, une date, un numéro correspondant à une ligne du registre des mandats, la mention des conditions de rémunération et de la partie qui la supporte, et la remise d’un exemplaire au mandant. Il manque l’une d’elles et le mandat est nul, ce qui prive l’agence de toute commission, même si la vente s’est faite grâce à elle.
Ces règles ne sont pas nouvelles — elles viennent de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et de son décret d’application du 20 juillet 1972 — mais elles restent la première cause de perte d’honoraires de la profession, loin devant les litiges de fond. S’y ajoute depuis 2026 une pièce que personne n’avait au dossier auparavant : la preuve du consentement à la prospection, quand le mandat découle d’un appel. Voici ce que doit contenir un mandat, ce que le registre change, et ce qu’un outil sécurise réellement.
Ce que la loi Hoguet impose au mandat
La loi Hoguet encadre l’ensemble des professions de l’entremise immobilière, et son décret d’application détaille le contenu du mandat. Sept éléments doivent y figurer, sans exception.
L’identité complète des parties d’abord, avec une vigilance particulière sur la qualité du mandant : un bien en indivision suppose l’accord de tous les indivisaires, un bien commun celui des deux époux, un bien détenu par une SCI la signature du gérant habilité. C’est le premier point de fragilité d’un mandat, et il ne se corrige pas après coup. Vient la désignation précise du bien, puis le prix de présentation et, le cas échéant, la répartition entre prix net vendeur et honoraires.
Le mandat doit ensuite comporter une limitation de ses effets dans le temps — c’est la formulation exacte du texte, et son absence entraîne la nullité —, les conditions de la rémunération avec l’indication de la partie qui en a la charge, l’étendue des pouvoirs confiés au professionnel, et enfin le numéro d’inscription au registre des mandats. Le mandat est établi en autant d’exemplaires que de parties, dont un remis au mandant : la remise doit pouvoir être prouvée, ce qui plaide pour une mention signée ou un accusé horodaté.
Une précision qui revient souvent en litige : les honoraires sont libres depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, mais le barème doit être affiché toutes taxes comprises, en agence comme sur le site, et le mandat doit s’y conformer. Un montant supérieur au barème affiché est contestable, et la DGCCRF contrôle ce point.
Le registre des mandats : la formalité qui annule tout
Le registre est tenu par le titulaire de la carte professionnelle. Il enregistre chaque mandat par ordre chronologique, sans blanc ni rature, avec une numérotation continue, et le numéro attribué est reporté sur chaque exemplaire du mandat. La jurisprudence est constante et sévère : un mandat non inscrit, ou portant un numéro qui ne correspond à rien, est nul, et l’agence perd sa commission même lorsque la vente a été conclue par son entremise.
Deux pratiques dangereuses circulent encore. La première consiste à pré-numéroter des mandats vierges pour gagner du temps sur le terrain : la chronologie du registre ne correspond plus aux dates réelles de signature, et un mandant averti n’a aucun mal à le démontrer. La seconde consiste à tenir le registre sous tableur. Rien ne l’interdit formellement, mais un tableur ne permet pas de démontrer l’inaltérabilité des enregistrements, et c’est précisément ce qui sera demandé le jour où le registre sera produit.
La tenue électronique est admise dès lors qu’elle garantit la numérotation continue, l’horodatage, l’identification de l’auteur de la saisie et l’impossibilité de modifier ou supprimer rétroactivement une ligne. C’est le premier service que doit rendre un logiciel de transaction, et le seul qui soit réellement discriminant.
Mandat de vente, mandat de recherche, délégation
Trois contrats distincts, souvent confondus, chacun avec son régime. Le mandat de vente est donné par le propriétaire. Le mandat de recherche est donné par un acquéreur qui vous charge de trouver un bien : il obéit aux mêmes exigences de forme, doit être inscrit au registre — dans un registre distinct ou une série distincte — et précise les honoraires à la charge de l’acquéreur ainsi que les critères de recherche. C’est un outil sous-utilisé, alors qu’il sécurise juridiquement un accompagnement acquéreur qui, sans lui, ne donne droit à aucune rémunération.
La délégation de mandat, enfin, est l’accord par lequel le titulaire d’un mandat confie à un confrère la commercialisation du bien, avec partage des honoraires. Elle est parfaitement licite, mais elle suppose une condition que beaucoup oublient : le mandat initial doit autoriser expressément la délégation. À défaut, la délégation est inopposable au mandant, avec les conséquences que l’on imagine sur le partage d’honoraires en fin de parcours. Rédigez la clause dès le mandat d’origine plutôt que d’avoir à faire signer un avenant dans l’urgence.
Rétractation : le bordereau que l’on oublie
Un mandat signé au domicile du vendeur, sur un salon ou entièrement à distance est un contrat conclu hors établissement. Le mandant dispose alors de quatorze jours pour se rétracter sans motif ni frais, et vous devez lui remettre un formulaire de rétractation détachable en même temps que son exemplaire.
L’oubli du bordereau coûte cher, et sa sanction est disproportionnée à l’apparence de la faute : le délai de rétractation ne court pas et passe à douze mois et quatorze jours. Autrement dit, un mandat signé en mars sans bordereau reste rétractable l’année suivante, y compris après que vous avez trouvé l’acquéreur. Comme la quasi-totalité des mandats se signent chez le vendeur, cette pièce devrait être automatique dans votre trame. Le sujet est vu côté vendeur dans notre article sur la signature d’un mandat exclusif.
Rappelons enfin la règle des trois mois : la clause d’exclusivité, la clause pénale et la clause prévoyant une commission due même si l’opération se conclut sans les soins de l’intermédiaire ne peuvent pas produire effet au-delà de trois mois à compter de la signature. Passé ce délai, chaque partie peut dénoncer le mandat avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec avis de réception.
Depuis 2026 : la preuve du consentement s’ajoute au dossier
C’est la nouveauté que les trames de mandat n’ont pas encore intégrée. Depuis le 11 août 2026, prospecter un particulier par téléphone sans son consentement préalable est interdit. Or un mandat obtenu à la suite d’un appel irrégulier devient contestable : le mandant dispose d’un argument sérieux pour refuser les honoraires, et la sanction administrative peut atteindre 375 000 € pour une personne morale.
La conséquence opérationnelle est simple : lorsque le mandat découle d’un contact téléphonique que vous avez initié, le dossier doit contenir la preuve du consentement — le texte exact présenté à la personne au moment du recueil, avec sa date et son heure — conservée trois ans. Cette pièce n’est pas une formalité de conformité rangée dans un classeur : elle est devenue une condition de sécurité de votre commission, au même titre que le numéro de registre. Le détail du dispositif figure dans nos articles sur le démarchage téléphonique et sur la prospection et le recueil du consentement.
Signature électronique : ce qui est valable
Le règlement européen eIDAS reconnaît à la signature électronique la même valeur qu’à une signature manuscrite, et son usage sur un mandat ne pose aucune difficulté de principe. La nuance porte sur le niveau. Une signature simple — une case cochée, un tracé au doigt — est recevable, mais en cas de contestation c’est à celui qui s’en prévaut de prouver l’identité du signataire et l’intégrité du document. Une signature avancée avec certificat qualifié, adossée à une vérification d’identité et à un horodatage, inverse cette charge et fait présumer l’intégrité.
Sur un document dont dépend une commission de plusieurs milliers d’euros, le calcul est vite fait. Vérifiez trois points chez votre prestataire : le niveau de signature réellement fourni, la nature du dossier de preuve remis, et sa durée de conservation. Vérifiez aussi que la solution permet de joindre au même dossier le bordereau de rétractation et l’accusé de remise de l’exemplaire.
Ce qu’un logiciel doit faire, et ce qu’il ne remplacera jamais
Un bon outil de transaction fait six choses, et c’est sur ces six points qu’il faut le comparer plutôt que sur son interface. Il génère une trame de mandat à jour des mentions obligatoires. Il attribue le numéro de registre au moment de la création et le reporte automatiquement sur les exemplaires. Il tient un registre électronique inaltérable et horodaté. Il joint systématiquement le bordereau de rétractation lorsque la signature a lieu hors établissement. Il porte une signature électronique de niveau avancé avec dossier de preuve. Et il archive, à côté du mandat, la preuve du consentement de prospection quand elle existe.
Ce qu’aucun logiciel ne fera à votre place, en revanche, mérite d’être dit clairement. Il ne vérifiera pas la qualité du mandant : indivision, régime matrimonial, tutelle, société — c’est votre travail, et c’est la première source de mandats fragiles. Il ne jugera pas la pertinence du prix de présentation. Il ne remplacera pas la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle, qui reste entière quelle que soit l’automatisation. Et il ne transformera pas un mandat mal négocié en mandat solide : un outil sécurise la forme, jamais le fond.
Les textes de référence sont accessibles librement sur Légifrance — loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 — et la DGCCRF publie ses grilles de contrôle sur l’affichage des barèmes et les mentions du mandat.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qui rend un mandat de vente nul ?
Cinq manquements principaux, tous tirés de la loi Hoguet et de son décret d’application : l’absence de limitation de durée, l’absence de date, le défaut d’inscription au registre des mandats ou un numéro qui n’y correspond pas, l’absence de mention des conditions de rémunération et de la partie qui la supporte, et la non-remise d’un exemplaire au mandant. La nullité est relative : seul le mandant peut l’invoquer, mais elle prive l’agence de toute commission.
Le registre des mandats peut-il être tenu sous forme électronique ?
Oui, à condition qu’il garantisse la numérotation continue, l’horodatage, l’identification de l’auteur de la saisie et l’inaltérabilité des enregistrements — pas de suppression ni de modification rétroactive possible. C’est précisément ce qu’un tableur ne permet pas de démontrer. Le numéro attribué au registre doit être reporté sur chaque exemplaire du mandat, et le registre reste sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle.
Quelle différence entre mandat de vente, mandat de recherche et délégation ?
Le mandat de vente est donné par le propriétaire pour vendre son bien. Le mandat de recherche est donné par un acquéreur pour trouver un bien, avec ses propres mentions et sa propre inscription au registre. La délégation de mandat est un accord entre professionnels pour commercialiser ensemble un bien et partager les honoraires : elle suppose que le mandat initial autorise expressément la délégation, faute de quoi elle est inopposable au mandant.
La signature électronique est-elle valable sur un mandat ?
Oui, le règlement européen eIDAS lui donne la même valeur qu’une signature manuscrite. Toutes les signatures électroniques ne se valent cependant pas : une signature simple est recevable mais la charge de la preuve pèse sur celui qui s’en prévaut, tandis qu’une signature avancée avec certificat qualifié fait présumer l’intégrité et l’identité du signataire. Sur un document dont dépend une commission, le niveau avancé est le seul raisonnable.