La règle de principe tient en une phrase : tout ce qui est fixé au bâtiment reste, tout ce qui se déplace part. Elle est juste, et elle ne suffit jamais. Une cuisine équipée est-elle fixée ? Un poêle à bois raccordé mais posé au sol ? Une véranda démontable ? C'est sur ces cas précis que se jouent les litiges de remise des clés, et ils sont plus fréquents qu'on ne l'imagine : rien ne crispe davantage un acheteur que de découvrir, le jour de la signature, que les luminaires ont disparu.
Ce texte donne les critères juridiques, les cas litigieux les plus courants, et surtout la seule parade réellement efficace : une liste écrite, annexée au compromis. Si vous préparez votre vente, le point de départ reste l'ensemble des pièces à réunir — nous l'avons détaillé dans notre guide des documents obligatoires pour vendre — et une estimation en ligne de votre bien vous donnera l'ordre de grandeur avant d'entrer dans ces détails.
Que doit-on laisser dans une maison lors de la vente, selon la loi ?
Le Code civil ne dresse aucune liste de ce qui reste. Il pose une méthode, et cette méthode repose sur une distinction ancienne entre les meubles et les immeubles. Sont immeubles par nature le sol, les bâtiments, les arbres tant qu'ils tiennent au sol. Sont immeubles par destination des objets par eux-mêmes mobiliers, mais que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure — la formule figure aux articles 524 et 525 du Code civil.
Le test concret donné par le texte est remarquablement pratique : un objet est réputé attaché à perpétuelle demeure lorsqu'il est scellé en plâtre, à chaux ou à ciment, ou lorsqu'il ne peut être détaché sans être fracturé ni détériorer la partie du fonds à laquelle il est attaché. Autrement dit : si l'enlever laisse un trou, une trace, un arrachement — cela reste.
À cette classification s'ajoute une obligation propre au vendeur : celle de délivrance. Le vendeur doit livrer la chose avec ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Cela couvre des éléments auxquels on ne pense pas : les clés de toutes les portes, la télécommande du portail, le carnet d'entretien de la chaudière, les notices, la clé de la boîte aux lettres. Un bien livré sans la commande de ses volets roulants n'est pas complètement délivré.
Qu'est-ce qu'un immeuble par destination, concrètement ?
La notion paraît abstraite ; elle se lit très bien sur un logement réel. Voici la répartition qui se vérifie dans l'immense majorité des cas.
| Reste avec le bien | Peut être emporté |
|---|---|
| Interrupteurs, prises, tableau électrique, câblage | Ampoules et abat-jour qui se dévissent |
| Radiateurs et convecteurs fixés au mur | Chauffage d'appoint mobile |
| Éléments de cuisine intégrés, plan de travail, évier | Électroménager simplement encastré et débranchable |
| Baignoire, lavabo, WC, robinetterie | Meuble de salle de bains posé |
| Portes, fenêtres, volets, portail, garde-corps | Rideaux, stores non fixés, moustiquaires amovibles |
| Carrelage, parquet collé, miroirs scellés, cheminée maçonnée | Tapis, tableaux, meubles non encastrés |
Deux zones grises méritent qu'on s'y arrête. La première est l'électroménager : un lave-vaisselle encastré se retire sans rien casser, c'est donc un meuble — mais il laisse un trou béant dans une cuisine équipée, et l'acheteur qui a visité une cuisine complète a de bonnes raisons de penser qu'il l'achetait complète. La seconde est le poêle ou l'insert : raccordé à un conduit et posé sur une dalle, il est en pratique inamovible sans détérioration, donc il reste ; simplement posé et relié par un tuyau démontable, la discussion est ouverte.
Dans ces deux cas, la règle juridique ne tranche pas nettement, et c'est exactement pour cela qu'il faut écrire. Le rôle d'un bon professionnel, au moment du compromis de vente, est précisément de nommer ces objets avant que quiconque y pense.
Le vendeur peut-il emporter la cuisine équipée, les luminaires ou la cheminée ?
La cuisine équipée, d'abord. Les caissons fixés au mur, le plan de travail scellé et l'évier restent : leur retrait détériore le support. Ce qui se discute, ce sont les appareils encastrés. Un vendeur qui souhaite emporter son four haut de gamme le peut, à condition de l'annoncer avant l'offre — et idéalement de prévoir un appareil de remplacement, parce qu'une cuisine trouée dévalorise plus qu'elle ne rapporte.
Les luminaires ensuite, cause de litige numéro un. La suspension design du salon se décroche sans dommage : c'est un meuble, le vendeur peut la prendre. Mais s'il l'emporte, il doit laisser un point lumineux en état, avec une douille fonctionnelle et pas un fil dénudé — sans quoi il livre un bien dont un élément d'équipement électrique manque, ce qui relève cette fois de son obligation de délivrance.
La cheminée enfin. Un foyer maçonné fait corps avec le bâtiment et ne s'emporte pas. Un insert amovible ou un ancien manteau de cheminée en pierre simplement posé peuvent en revanche être retirés — et c'est une source de contentieux classique dans les maisons anciennes, où une cheminée d'époque représente parfois une valeur considérable. Là encore, une ligne au compromis règle en trente secondes ce qu'un juge mettrait des mois à trancher.
Que faut-il écrire au compromis pour éviter un litige à la remise des clés ?
Trois éléments, et ils sont rapides à réunir.
Une liste détaillée, annexée et signée. Elle énumère ce qui reste et, surtout, ce qui part. C'est cette seconde colonne qu'on oublie : écrire « la cuisine reste » ne dit rien du réfrigérateur. La liste se fait pièce par pièce, au moment où l'on prépare le dossier, pas dans l'urgence de la veille du compromis.
Une clause de remise en état. Elle précise que le bien sera livré libre de toute occupation et vidé de tout encombrant, et qu'un élément emporté laissera le support en état d'usage — douille posée, arrivée d'eau bouchée, mur rebouché.
Des photos datées. Celles de l'annonce font foi de ce que l'acheteur a vu ; les ajouter en annexe évite toute discussion sur l'état d'origine. C'est un réflexe de professionnel, au même titre que la constitution des diagnostics obligatoires.
Une précision utile : cette liste n'est pas un document administratif imposé. Aucun texte ne l'exige, et c'est bien le problème — son absence ne bloque rien, jusqu'au jour où elle manque. Elle relève du soin apporté au dossier, pas d'une case à cocher.
Pourquoi le mobilier doit-il être estimé article par article ?
Parce que l'administration fiscale y met deux conditions cumulatives, et qu'une liste approximative les fait tomber toutes les deux. Les droits de mutation se calculent sur le prix de l'immeuble ; la valeur des meubles vendus en même temps peut en être exclue, mais seulement si un prix particulier est stipulé pour les meubles dans l'acte et si ces meubles font l'objet d'une désignation et d'une estimation article par article. La doctrine fiscale est explicite : à défaut d'estimation spéciale, le tarif immobilier s'applique à la totalité du prix.
La conséquence pratique est nette. Écrire « mobilier : 8 000 € » dans un compromis ne produit aucun effet fiscal : il faut la liste, avec une valeur en face de chaque poste ou de chaque groupe d'objets similaires. Et ces valeurs doivent être défendables — une cuisine de dix ans valorisée à 15 000 € invite un redressement, avec intérêts.
Le même raisonnement joue du côté du vendeur pour l'impôt sur la plus-value : l'administration admet de retrancher la valeur du mobilier du prix de cession, à charge pour le vendeur de justifier son existence et sa valeur par des factures ou un inventaire. Sans justificatif, la totalité du prix porté à l'acte sert de base. Les autres postes que le vendeur supporte réellement sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire côté vendeur.
Un mot d'honnêteté pour finir sur ce point : le mobilier déduit est un levier légitime, pas une technique d'optimisation. Il porte sur quelques milliers d'euros, il se justifie sur pièces, et il ne survit pas à une liste gonflée.
Que se passe-t-il si un élément a disparu le jour de la remise des clés ?
Le moment est mal choisi pour découvrir un désaccord : les fonds sont débloqués, l'acte est signé, et le rapport de force s'inverse instantanément. D'où l'importance de la visite de pré-livraison, quelques jours avant la signature de l'acte authentique — elle n'est obligatoire nulle part, mais elle est la seule occasion de constater à temps.
Si le constat se fait avant la signature, la solution habituelle est une retenue sur le prix consignée chez le notaire, le temps que le vendeur remette les choses en état ou indemnise. Si le constat se fait après, il reste la voie amiable, puis l'action en délivrance conforme — longue, coûteuse, et rarement proportionnée au litige, ce qui explique que la plupart de ces affaires se terminent par un arrangement à l'amiable ou par un abandon pur et simple.
La dissymétrie est réelle et vaut d'être dite franchement : le vendeur qui emporte quelque chose sans le dire prend un risque faible, parce que la plupart des acheteurs renoncent à poursuivre pour quelques centaines d'euros. C'est une raison de plus pour que l'acheteur vérifie avant de signer, et pour que le professionnel qui suit le dossier organise ce passage.
Comment fixer le sort du mobilier d'une maison de famille vendue à plusieurs ?
C'est le cas le plus explosif, et il est fréquent. Une maison reçue en héritage se vend à plusieurs, et le mobilier qu'elle contient appartient lui aussi à l'indivision — ce qui signifie que personne ne peut, seul, décider d'emporter la commode de la grand-mère. Chaque objet est une part indivise comme le bâtiment.
Trois précautions évitent l'essentiel des conflits. Établir un inventaire du mobilier avant la mise en vente, distinct de la liste destinée au compromis : il sert au partage entre héritiers, pas à l'acheteur. Décider ensuite, par écrit et à l'unanimité, de ce qui est repris par un indivisaire, de ce qui est vendu avec la maison et de ce qui part en enlèvement. Traiter enfin les objets de valeur séparément : un meuble ancien ou un tableau n'a pas à être noyé dans un forfait mobilier au compromis.
Le reste de la procédure — qui décide, qui signe, quels actes et quels délais — relève d'un autre terrain, que nous avons traité dans notre article sur la vente d'une maison en succession. Retenez surtout qu'un désaccord sur le mobilier bloque une signature aussi sûrement qu'un désaccord sur le prix, et qu'il se règle beaucoup plus facilement six mois plus tôt.
Quand faut-il renoncer à emporter quelque chose ?
Il existe une arithmétique très simple, et elle est presque toujours défavorable au vendeur. Emporter un lave-vaisselle de trois ans lui fait gagner quatre cents euros de valeur d'usage ; l'annoncer après l'offre lui coûte une négociation, parfois une crispation, parfois une vente. Un acheteur qui découvre tardivement qu'un élément vu en visite ne sera pas là ne discute pas seulement cet élément : il se demande ce qu'on ne lui a pas dit d'autre.
Trois situations appellent donc un renoncement franc. Quand l'objet figure sur les photos de l'annonce : il a participé à la décision d'achat, le reprendre est une mauvaise affaire. Quand son retrait laisse un dommage visible que l'on ne réparera pas proprement. Et quand sa valeur de revente est inférieure au coût de la discussion — ce qui couvre à peu près tout l'électroménager de plus de cinq ans.
À l'inverse, il est parfaitement légitime d'emporter ce qui a une valeur affective ou patrimoniale réelle : une cheminée d'époque, un meuble de famille encastré, des luminaires de créateur. La seule condition, et elle est absolue, est de le dire avant l'offre, pas après. Un vendeur qui annonce d'emblée « la suspension du salon ne fait pas partie de la vente » ne rencontre jamais de difficulté ; le même, silencieux jusqu'au déménagement, en rencontre toujours.
C'est aussi ce genre de détail qui distingue un dossier bien tenu d'un dossier improvisé, et c'est l'une des choses à regarder au moment de choisir l'agent immobilier à qui l'on confie sa vente — dont les obligations sont rappelées par la fiche pratique de la DGCCRF : celui qui pose la question du mobilier au premier rendez-vous est celui qui aura anticipé le reste.
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il laisser les rideaux et les tringles ?
Les tringles sont fixées au mur et leur retrait laisse des trous : elles suivent le régime des éléments attachés à perpétuelle demeure et restent, sauf mention contraire. Les rideaux eux-mêmes se décrochent sans dommage et restent des meubles : le vendeur peut les emporter. C'est typiquement le genre de détail que personne ne pense à écrire, et qui produit un appel désagréable le jour de la remise des clés.
Peut-on emporter un arbre, une cabane ou un abri de jardin ?
Un arbre planté est un immeuble par nature : il reste. Une cabane simplement posée sur le sol, démontable et non scellée, reste un meuble et peut être emportée ; scellée sur une dalle béton, elle devient un immeuble par destination. Le même raisonnement vaut pour une piscine hors-sol, un barbecue maçonné ou une antenne fixée en toiture — c'est le mode de fixation qui tranche, pas la valeur de l'objet.
Qui doit vider le logement des encombrants avant la remise des clés ?
Le vendeur, et à ses frais. L'obligation de délivrance suppose un bien remis dans l'état convenu, ce qui implique un logement vidé de ce qui n'a pas été expressément laissé. Un garage plein, une cave non débarrassée ou un vieux mobilier abandonné ne sont pas un cadeau : ce sont des frais d'enlèvement que l'acheteur peut réclamer, et une clause de remise libre de tout encombrant au compromis règle la question à l'avance.
Une liste de mobilier échangée par e-mail a-t-elle une valeur ?
Elle constitue un élément de preuve, mais elle n'a pas la portée d'une annexe au compromis signée par les deux parties. Et sur le plan fiscal, elle ne suffit pas : l'exclusion des meubles de l'assiette des droits suppose un prix distinct stipulé dans l'acte et une estimation article par article. Une liste informelle laisse donc l'acheteur payer les droits sur la totalité du prix.