Vendre un logement occupé à titre gratuit par un proche

Un logement occupé gratuitement par un proche peut être vendu à tout moment : le prêt consenti n’a transféré aucun droit au bénéficiaire, et l’article 1877 du Code civil énonce en une ligne que le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. La vraie question n’est pas celle du droit de vendre, mais celle du calendrier : un acquéreur signe rarement un acte sur un bien dont l’occupant n’a aucune obligation écrite de partir, et aucun texte ne lui garantit qu’il pourra le faire sortir après la vente.

Le piège de ce dossier est qu’il ne ressemble à rien de connu. Le proche logé n’est pas un locataire : aucun bail, aucun loyer, aucune des protections de la loi du 6 juillet 1989. Il n’est pas davantage un squatteur : il est entré avec l’accord du propriétaire, ce qui l’exclut expressément du dispositif d’évacuation administrative. Il occupe en vertu d’un contrat que le Code civil appelle le prêt à usage, et dont les règles de sortie sont à l’exact opposé de ce que leur lettre laisse croire. Avant d’arbitrer, il est utile de savoir ce que le bien vaut libre et ce qu’il vaut occupé : notre page estimation gratuite donne un premier ordre de grandeur, et la suite de cet article dit ce qu’il faut faire du second.

Peut-on vendre un logement occupé gratuitement par un proche ?

Oui, et sans autorisation de personne. Le prêt à usage n’a créé au profit de l’occupant aucun droit réel sur le bien : l’article 1877 du Code civil, d’une brièveté exemplaire, dispose que « le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ». Rien n’est sorti du patrimoine du propriétaire, rien ne fait obstacle à une mutation, et aucun droit de préemption n’est documenté au profit d’un occupant à titre gratuit dans les sources publiques consultées.

Dans l’immense majorité des cas, la décision raisonnable est donc d’engager la sortie de l’occupant avant de mettre en vente, et de dimensionner le calendrier de commercialisation sur cette sortie et non l’inverse. Cela suppose d’avoir compris, dès le départ, que la procédure peut durer plus longtemps que la vente elle-même. La mise en vente elle-même ne pose aucun problème documentaire particulier : le dossier à réunir reste celui de n’importe quelle vente, décrit dans notre page sur les documents obligatoires pour vendre.

Un point rassure le propriétaire qui s’en veut d’avoir « laissé traîner » : selon une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement commentant un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2021, l’action du propriétaire n’est pas susceptible de prescription. Vingt ans d’occupation gratuite n’ont rien fait perdre.

Un proche logé gratuitement est-il locataire ou occupant sans droit ni titre ?

Ce n’est pas un bail, et la ligne de partage est la gratuité. L’Institut national de la consommation écrit, dans une fiche sur l’hébergement mise à jour le 23 septembre 2024, que ce qui différencie l’hébergement de la sous-location, c’est sa gratuité, et qu’une contrepartie en nature — des heures de ménage, du gardiennage, de la garde d’enfant — suffit à faire basculer la relation. Une autre fiche du même organisme, publiée le 30 décembre 2024, indique pourtant qu’en l’absence de contrat l’hébergeant peut demander le paiement des charges courantes, et recommande même de le contractualiser. Les deux fiches ne se contredisent pas : elles ne parlent pas du même argent. Les charges d’usage — électricité, eau, assurance habitation — sont les frais propres de celui qui vit là, et les payer n’enrichit personne. Une somme versée au propriétaire en échange de l’occupation, même modique, même appelée « participation », est une contrepartie. C’est d’ailleurs pourquoi la fiche de décembre 2024 range les charges de copropriété du côté du propriétaire.

Ce n’est pas non plus un squat, et c’est la fiche officielle elle-même qui le dit. La fiche « Que faire quand des squatteurs occupent un logement ? » du site service-public.gouv.fr, vérifiée le 20 août 2026, définit le squat comme le fait d’entrer dans un lieu par effraction, tromperie, menace ou violence, et écarte expressément « la personne qui refuse de quitter le logement après y avoir été hébergée ». La procédure express devant le préfet, avec sa décision en quarante-huit heures et son évacuation par la force publique, n’est donc pas ouverte.

Comment mettre fin à un prêt à usage sans terme sur un logement ?

Voici le point le plus contre-intuitif du dossier, et celui où la lecture naïve du Code civil conduit à l’erreur. L’article 1888 dispose que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée « qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée ». Lu au pied de la lettre pour un logement — une chose dont l’usage ne cesse jamais —, ce texte conduirait à une occupation sans fin. L’article 1889 ajoute que si survient au prêteur « un besoin pressant et imprévu de sa chose », le juge peut obliger l’emprunteur à la rendre : ce n’est pas un droit, c’est un pouvoir confié au juge.

La jurisprudence a renversé cette lecture. Par un arrêt du 3 février 2004 publié au bulletin, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable. Un arrêt du 30 septembre 2015, également publié, précise que le prêteur peut le faire « sans devoir justifier d’un besoin pressant et imprévu de la chose prêtée ». L’Agence nationale pour l’information sur le logement commente cette évolution en relevant qu’elle met fin aux hésitations antérieures et qu’un usage permanent emporterait sinon un risque d’engagement perpétuel, prohibé.

Le renversement pratique est complet. Faire signer à son proche un « prêt à usage » avec une date de fin est plus contraignant pour le propriétaire que de ne rien écrire du tout, puisque c’est le prêt sans terme qui se résilie librement. Et le besoin pressant de l’article 1889, que tout le monde croit être la clé, ne sert que dans l’hypothèse inverse : celle où un terme a été convenu ou reste prévisible.

Le préavis donné au proche suffit-il, ou faut-il passer devant le juge ?

Le préavis met fin au titre d’occupation ; il ne fait pas sortir l’occupant. À son expiration, le proche devient un occupant sans droit ni titre, et c’est ce basculement qui ouvre la voie judiciaire. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le juge compétent est désigné sans ambiguïté par l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». La fiche de service-public.gouv.fr sur la trêve hivernale, vérifiée le 1^er novembre 2026, confirme que ce juge peut être saisi y compris en référé.

Vient ensuite la signification du jugement par un commissaire de justice, puis le commandement de quitter les lieux. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ouvre alors un délai de deux mois avant toute expulsion — mais son second alinéa prévoit que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge « constate la mauvaise foi de la personne expulsée ». C’est une porte étroite et réelle : l’entrée par manœuvres est hors de portée d’un occupant autorisé, la mauvaise foi, elle, est ouverte, et elle se démontre par un dossier — préavis recommandé, propositions de solution, absence de réponse.

La trêve hivernale protège-t-elle une personne hébergée gratuitement ?

Le texte est large. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, sursoit à « toute mesure d’expulsion » non exécutée à la date du 1^er novembre jusqu’au 31 mars suivant, et ne prévoit qu’une dérogation : celle qui vise l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L’exception est définie par le mode d’entrée, pas par le statut de l’occupant.

La fiche de vulgarisation, elle, est muette. La fiche de service-public.gouv.fr sur la trêve hivernale, vérifiée le 1^er novembre 2026, raisonne entièrement sur le locataire et ne précise pas si la trêve couvre les personnes hébergées gratuitement. Les deux sources sont publiques et toutes deux à jour ; la clé de lecture est une clé de périmètre, la fiche vulgarisant le cas le plus fréquent là où le texte définit un champ.

Un indice textuel penche nettement d’un côté : l’article 315-2 du code pénal, créé par la même loi de 2023, écarte l’infraction qu’il crée « lorsque l’occupant bénéficie des dispositions de l’article L. 412-6 ». Le législateur a donc écrit, dans un autre code, que la trêve bénéficie à « l’occupant » en général. Conséquence pratique à intégrer au calendrier : un propriétaire qui engage sa procédure en septembre ne récupérera pas son logement avant le printemps. C’est une raison de plus de commencer tôt, et de ne pas caler une mise en vente sur une sortie supposée en décembre.

Le prêt à usage est-il opposable à l’acquéreur du logement ?

Ce qui est certain, c’est ce que le bail emporte. L’article 1743 du Code civil, lu sur Légifrance dans sa version en vigueur, protège « le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » : il nomme trois bénéficiaires, et l’emprunteur n’y figure pas. La loi du 6 juillet 1989 fait le reste, en poursuivant le bail avec l’immeuble et en verrouillant les congés de l’acquéreur pendant deux ou trois ans selon leur motif.

Rien de tel n’existe pour le prêt à usage, et il faut le formuler honnêtement : aucune fiche, aucune analyse publique des domaines consultés n’énonce la règle. Le raisonnement se construit a contrario — l’article 1743 est limité au bail, l’article 1877 laisse la propriété au prêteur, le prêt n’a donc rien créé qui puisse suivre l’immeuble. C’est une déduction de textes, pas une règle écrite, et un acquéreur prudent ne s’en contentera pas.

Aucune source consultée n’impose par ailleurs au vendeur de déclarer l’occupation dans l’acte : la fiche de service-public.gouv.fr sur l’acte de vente d’un logement existant, vérifiée le 29 octobre 2026, énumère les mentions obligatoires sans évoquer l’état d’occupation du bien. Cela ne dispense de rien : taire la présence d’un occupant à un acquéreur qui croit acheter libre, c’est s’exposer sur le terrain de la garantie due par le vendeur, et c’est surtout la meilleure façon de voir la vente se dénouer après coup.

Un logement prêté à un parent ou à un enfant est-il exonéré de plus-value ?

Non, et c’est l’avertissement financier central de ce dossier, parce qu’il se découvre le plus souvent chez le notaire — très loin des cas d’exonération de plus-value immobilière.

Le commentaire administratif publié au Bulletin officiel des finances publiques sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-10, dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2023, réserve l’exonération de plus-value aux immeubles constituant « la résidence habituelle et effective du propriétaire », c’est-à-dire le lieu où il réside « pendant la majeure partie de l’année », et précise qu’« une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante ». Il exclut ensuite, en toutes lettres, le bien « occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers », et ajoute que l’exonération « ne peut en principe s’appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire ».

Faut-il déclarer au fisc l’occupation gratuite du logement ?

Oui, et c’est l’obligation que presque personne n’applique, parce qu’elle contredit une évidence : sans loyer, sans revenu et sans bail, on croit n’avoir rien à déclarer.

C’est exact pour l’impôt sur le revenu. Le commentaire administratif BOI-RFPI-CHAMP-20-20 range le logement prêté gratuitement parmi les biens dont le propriétaire se réserve la jouissance, dont les revenus ne sont pas soumis à l’impôt — l’exemple donné est celui d’un appartement prêté à sa mère. La contrepartie est écrite dans le même document : cette exonération a pour corollaire « l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles ». Le propriétaire qui refait la salle de bains du logement prêté à son fils et impute la dépense sur ses autres revenus fonciers est en infraction.

C’est faux, en revanche, pour la déclaration d’occupation. La foire aux questions du service « Gérer mes biens immobiliers » publiée par impots.gouv.fr rappelle que l’article 1418 du code général des impôts oblige les propriétaires de locaux d’habitation à déclarer leur occupation, et l’interface prévoit explicitement le cas de l’« occupation à titre gratuit », avec saisie du nom de l’occupant. Le défaut de déclaration est tarifé par l’article 1770 terdecies du même code : « une amende de 150 € par local », due aussi en cas d’omission ou d’inexactitude.

Questions fréquentes