Un appartement loué se vend sans rien demander à personne. Le bail est transmis de plein droit à l’acquéreur, qui devient bailleur aux mêmes conditions : c’est la règle de l’article 1743 du Code civil, et elle signifie qu’une vente occupée ne suppose ni congé, ni accord du locataire, ni droit de préférence à son profit. La contrainte apparaît dès que vous voulez vendre libre : il faut alors un congé pour vente donné six mois avant l’échéance du bail, et ce congé vaut offre de vente au locataire.
Tout l’enjeu de la décision tient donc dans un arbitrage entre un prix et un calendrier — et il se prépare avec un chiffre en main. Un avis de valeur du bien dans ses deux hypothèses, occupé et libre, est la première chose à obtenir : l’écart entre les deux vous dira si les six mois d’attente valent la peine. Cet article traite ce que la loi autorise et interdit dans chacun des deux scénarios, avec les délais exacts.
Peut-on vendre un appartement loué sans attendre la fin du bail ?
Oui, et sans aucune formalité particulière à l’égard du locataire. L’administration le confirme sans réserve : un propriétaire peut vendre en cours de bail, la location se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, et le locataire n’a pas à donner son accord. Vous n’avez pas non plus à attendre une échéance : la vente peut être signée n’importe quel mois de l’année.
Ce qui change, c’est la nature de ce que vous vendez. L’acquéreur n’achète pas un logement, il achète un logement plus un bail, avec son locataire, son loyer, sa date d’échéance et son dépôt de garantie. Le marché n’est donc plus le même : les acheteurs qui veulent habiter s’écartent, et il reste les investisseurs, qui raisonnent en rendement.
Trois obligations pratiques accompagnent malgré tout la vente occupée. Informer le locataire de l’identité et des coordonnées du nouveau bailleur après la signature, pour qu’il sache à qui payer son loyer. Transmettre à l’acquéreur l’intégralité du dossier locatif : bail signé, avenants, état des lieux d’entrée, quittances récentes, justificatif d’assurance, montant et date du dépôt de garantie, dernière régularisation de charges. Et régler le sort du dépôt de garantie entre vendeur et acquéreur au moment de l’acte, puisque c’est le second qui devra le restituer.
Le locataire a-t-il un droit de préemption quand le bien est vendu occupé ?
Non — et c’est le point que presque tous les propriétaires bailleurs croient à l’envers. Dans une vente occupée classique, le locataire ne dispose d’aucun droit de préférence : vous n’avez pas à lui proposer le bien, ni même à l’avertir avant la signature.
Trois exceptions existent, et elles concernent toutes des opérations sur un immeuble entier, non la vente d’un lot isolé :
| Situation | Texte | Ce que le locataire obtient |
|---|---|---|
| Vente libre après congé | Article 15-II, loi du 6 juillet 1989 | Le congé vaut offre de vente ; 2 mois pour accepter, 4 mois avec un prêt |
| Première vente du logement après division de l’immeuble | Article 10, loi du 31 décembre 1975 | Une offre notifiée par lettre recommandée, puis 2 mois pour signer, 4 avec un prêt |
| Vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements | Article 10-1, loi du 31 décembre 1975 | Un droit de préemption, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger tous les baux de six ans |
Autrement dit, si votre appartement est déjà un lot de copropriété vendu seul, vous vendez librement à qui vous voulez, au prix que vous voulez. Les règles de la vente à la découpe, elles, sont décrites en détail par l’Agence nationale pour l’information sur le logement, qui rappelle aussi l’exemption liée à l’engagement de six ans.
Comment donner un congé pour vente à son locataire ?
Le congé pour vente n’est possible qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de bail. Pour un logement vide, il doit être notifié au moins six mois avant cette échéance ; pour un meublé, trois mois. La forme est imposée : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement. Un courriel ne vaut rien.
Le contenu est tout aussi contraint, parce que ce congé vaut offre de vente. Il doit indiquer le motif — la vente — le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 relatives au droit de préemption, faute de quoi il est nul. Une nullité de congé n’est pas une formalité : elle signifie que le bail se renouvelle et que vous repartez pour trois ans.
Deux pièges reviennent constamment. Le premier est le prix affiché dans le congé : un prix gonflé pour décourager le locataire vous enferme, puisque toute baisse ultérieure oblige à lui faire une nouvelle offre. Le second est le congé de complaisance, donné sans intention réelle de vendre pour récupérer le logement : le juge peut le requalifier en congé frauduleux, avec une amende civile pouvant atteindre 6 000 euros pour un bailleur particulier et 30 000 euros pour une société, sans compter les dommages et intérêts. Le texte complet figure à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Combien de temps le locataire a-t-il pour acheter le logement ?
Deux mois à compter de la notification du congé pour accepter l’offre. S’il accepte en précisant qu’il recourt à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Passé ce terme sans acceptation, l’offre est caduque et vous êtes libre de vendre à un tiers — à condition de ne pas modifier les conditions dans un sens plus favorable à l’acquéreur.
C’est là que se situe le mécanisme le moins connu, et le plus coûteux quand on l’ignore : si vous décidez ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, vous devez en informer le locataire, qui bénéficie d’un nouveau droit de préemption sur cette base. Le notaire y est tenu s’il constate l’écart. Un bailleur qui affiche 300 000 euros dans son congé, ne trouve personne, puis signe à 275 000 euros avec un tiers sans repasser par son locataire s’expose à l’annulation de la vente.
Le calendrier complet d’une vente libre après congé est donc long : six mois de préavis, deux mois d’option pour le locataire, puis le délai normal entre compromis et acte authentique — trois mois en moyenne, avec ses dix jours de rétractation et ses deux mois de purge du droit de préemption urbain, comme le détaille notre article sur les délais du compromis de vente. Entre la décision de vendre libre et la signature chez le notaire, il faut compter un an.
Quelle décote subit un appartement vendu loué ?
Les ordres de grandeur couramment observés se situent entre 5 et 20 % par rapport à la valeur libre, et il faut les présenter comme tels : ce ne sont pas des chiffres officiels, et ils varient énormément selon trois paramètres.
Le niveau du loyer par rapport au marché est le premier et le plus important. Un appartement loué au prix du marché, ou au-dessus, se vend presque au prix d’un bien libre parce que son rendement est bon : c’est un placement livré clés en main, sans travaux, sans vacance et sans frais de mise en location. Un appartement loué 30 % en dessous du marché depuis quinze ans, en revanche, se vend avec une forte décote, puisque l’acquéreur hérite d’un loyer qu’il ne pourra pas relever.
La durée restante du bail et le profil du locataire pèsent ensuite : un bail qui s’achève dans huit mois vaut mieux qu’un bail reconduit avec un locataire protégé par son âge. La tension du marché local fait le reste : là où les acquéreurs se disputent les biens, l’écart entre occupé et libre se resserre ; dans un marché calme, il se creuse.
Une remarque qui va à l’encontre de l’intuition : dans un marché où les investisseurs sont nombreux, une vente occupée peut se révéler plus rapide qu’une vente libre, parce qu’elle s’adresse à des acheteurs décidés, souvent déjà financés, qui n’ont pas besoin de se projeter dans le logement. La décote sur le prix est alors partiellement compensée par l’économie d’un an de procédure — et par la certitude d’encaisser les loyers pendant toute la commercialisation.
Peut-on donner congé pour vente à un locataire âgé ?
Pas sans lui proposer un relogement. La loi protège le locataire qui, au terme du bail, a plus de 65 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond réglementaire — de l’ordre de 27 000 euros en Île-de-France et de 23 000 euros ailleurs pour une personne seule, montants révisés chaque année. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé qu’en offrant un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre proche.
Cette protection connaît une contre-exception souvent ignorée : elle ne s’applique pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Un propriétaire modeste et âgé n’est donc pas empêché de vendre libre par l’âge de son locataire.
En pratique, quand cette protection s’applique, la vente occupée devient presque toujours la seule voie réaliste. Trouver et financer un relogement acceptable est un chantier lourd, et un congé délivré sans offre sérieuse sera écarté par le juge. Autant en tirer les conséquences dès le départ, et présenter le bien pour ce qu’il est : un investissement locatif avec un locataire en place et stable, ce qui n’est pas un défaut pour tout le monde.
Que se passe-t-il si l’acquéreur veut lui-même donner congé ?
Il devra attendre, et les délais dépendent de son intention. S’il achète pour habiter le logement et que le bail s’achève moins de deux ans après son acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’au terme de ces deux ans. S’il achète pour revendre libre et que le bail s’achève moins de trois ans après son acquisition, il ne peut donner congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement du bail.
Cette règle mérite d’être expliquée franchement à l’acquéreur pendant la négociation, pour deux raisons. D’abord parce qu’elle est une cause classique de litige après la vente, quand l’acheteur découvre qu’il ne peut pas récupérer l’appartement au printemps suivant. Ensuite parce qu’elle explique une partie de la décote : l’acquéreur paie moins cher précisément parce qu’il achète un délai en plus du logement. Poser le calendrier noir sur blanc dans le dossier de vente évite les deux problèmes.
Pour un locataire, la vente ne change du reste rien à ses droits : même bail, même loyer, même échéance, et la garantie que son dépôt lui sera restitué par le nouveau bailleur. C’est aussi ce que doit savoir un propriétaire dont le logement est concerné par les échéances énergétiques : le calendrier de la décence énergétique et des interdictions de location par classe DPE se transmet avec le bien, et il pèse dans le prix bien plus sûrement que l’occupation.
Faut-il vendre occupé ou attendre le départ du locataire ?
La réponse tient dans une comparaison chiffrée que vous pouvez faire en une heure. D’un côté, la vente occupée : un prix inférieur de 5 à 20 %, aucune procédure, aucun risque de nullité, des loyers encaissés jusqu’à l’acte, et un marché limité aux investisseurs. De l’autre, la vente libre : le prix plein, mais six mois de préavis, deux mois d’option pour le locataire, un risque de congé mal rédigé, la remise en état d’un logement qui vient d’être libéré, et une vacance locative pendant la commercialisation.
Mettez les deux montants face à face. Sur un bien estimé 250 000 euros libre et 220 000 euros occupé, l’écart est de 30 000 euros ; les loyers encaissés pendant une année de procédure, la remise en état et la vacance en consomment souvent une bonne moitié. La question n’est donc pas « lequel rapporte le plus » mais « l’écart résiduel justifie-t-il un an de plus ». Si le loyer en place est proche du marché, l’arbitrage penche presque toujours vers la vente occupée.
Deux vérifications à faire avant de trancher, et c’est exactement ce qu’un professionnel contrôle à la prise de mandat : l’échéance exacte du bail et sa date de dernière reconduction, qui déterminent la fenêtre du congé, et la classe énergétique du logement, qui dit s’il restera louable. Un bien classé G n’a pas d’avenir locatif : le vendre occupé à un investisseur qui ne pourra pas relouer serait un mauvais service rendu à tout le monde, et c’est le cas où la vente libre reprend le dessus — le sujet est traité dans notre dossier sur le DPE et la vente immobilière. Réunir le dossier complet avant la mise en vente, bail compris, reste la meilleure façon d’éviter les surprises : voir le dossier de vente et les diagnostics obligatoires. Quant au choix du professionnel qui portera l’opération, la vente d’un bien loué demande une habitude précise du droit locatif, et tous ne l’ont pas : nos critères sont dans notre guide pour choisir un agent immobilier.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il laisser visiter le logement pendant la vente ?
Seulement si le bail prévoit une clause de visite, et dans des limites étroites : la loi du 6 juillet 1989 répute abusive toute clause imposant plus de deux heures de visite par jour ouvrable, ce qui exclut les dimanches et les jours fériés. En pratique, les créneaux se fixent d’un commun accord, et un locataire hostile aux visites est l’un des meilleurs arguments en faveur d’une vente occupée.
Le dépôt de garantie est-il transmis à l’acquéreur ?
Oui. Le nouveau propriétaire devient bailleur aux mêmes conditions et c’est lui qui restituera le dépôt de garantie en fin de bail, même s’il ne l’a jamais encaissé. Le règlement de cette somme entre vendeur et acquéreur se fait donc au moment de l’acte, par un ajustement chez le notaire : un point à ne pas oublier dans le calcul du net vendeur.
Faut-il un DPE pour vendre un appartement loué ?
Oui, exactement comme pour un logement vide : le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès la publication de l’annonce, il est valable dix ans et il est opposable. Les documents à réunir sont les mêmes que pour n’importe quelle vente — voir le dossier de vente — auxquels s’ajoutent le bail, le dernier avis d’échéance et l’état des lieux d’entrée.
Le loyer peut-il être augmenté à l’occasion de la vente ?
Non. La vente n’ouvre aucun droit de révision : le bail se poursuit à l’identique, loyer compris. Et si le logement est classé F ou G, le loyer est même gelé depuis le 24 août 2022 — ni indexation annuelle, ni hausse au renouvellement, ni augmentation entre deux locataires — tant que la classe E n’est pas atteinte.