Loi Carrez : l’erreur de surface qui fait baisser le prix après la vente

Vous vendez un appartement annoncé 100 mètres carrés. L’acquéreur fait remesurer après la vente et trouve 94. Il vous demande 6 % du prix, et il les obtiendra. Vendez le même appartement annoncé 94 mètres carrés alors qu’il en fait 100 : vous ne réclamerez rien, et votre acheteur gardera les six mètres.

Cette asymétrie n’est pas un accident de rédaction. L’obligation de superficie, issue de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, protège l’acquéreur d’un lot de copropriété. Elle ne protège personne d’autre, et surtout pas celui qui vend. Si vous préparez votre dossier, l’estimation de votre bien est le point de départ, et le mesurage en est une pièce.

Quels biens sont soumis au mesurage de la loi Carrez ?

Les lots de copropriété, et eux seuls. L’obligation est attachée à la copropriété, pas au logement : c’est l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui la porte, et la fiche publique consacrée à la vente d’un logement range la « surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) » parmi les éléments à remettre à l’acquéreur, en renvoyant à ce même article 46.

Sont donc concernés un appartement, un local commercial en copropriété, une cave vendue comme lot distinct dès lors qu’elle dépasse le seuil de surface. Ne le sont pas une maison individuelle détenue en pleine propriété, un terrain, ni les lots d’une superficie inférieure à huit mètres carrés.

Sont exclus du calcul les caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts. Sont également hors mesurage les balcons et terrasses, qui ne sont pas des surfaces closes et couvertes.

Enfin, une partie commune à jouissance privative reste hors du mesurage même lorsque son usage est exclusif. Un jardin en jouissance exclusive, une courette, un palier privatisé n’augmentent pas la surface Carrez, quel que soit l’usage qu’en fait l’occupant. Le point est acquis depuis deux arrêts de 2008 (n° 07-16.540 et n° 07-14.619), et il déçoit régulièrement les vendeurs.

À partir de quel écart de surface l’acquéreur peut-il agir ?

Au-delà d’un vingtième, soit 5 % de la surface annoncée. En deçà, rien n’est dû : l’écart est absorbé.

Ce seuil produit un effet de bascule que peu de vendeurs anticipent. Sur un appartement annoncé 100 mètres carrés, une surface réelle de 95,5 mètres carrés ne donne droit à rien du tout, puisque l’écart reste inférieur à un vingtième. Une surface réelle de 94 mètres carrés ouvre une diminution de 6 % du prix, et non de 1 % comme on pourrait le croire en raisonnant à partir du seuil.

Autrement dit, la différence entre « aucune conséquence » et « six pour cent du prix » tient à un mètre et demi de surface. Sur un bien vendu 400 000 euros, cela représente 24 000 euros, pour un écart de mesurage qu’un professionnel peut commettre en comptant ou non une embrasure.

Le calcul se fait au prorata du nombre de mètres carrés en moins, quels qu’ils soient. La loi ne hiérarchise pas les surfaces : un mètre carré de dégagement pèse exactement autant qu’un mètre carré de séjour. Un vendeur ne peut donc pas soutenir que les mètres manquants étaient des mètres de peu de valeur.

Que peut demander l’acquéreur, et dans quel délai ?

Une diminution du prix, et rien d’autre au titre de la loi Carrez. L’action n’ouvre pas l’annulation de la vente ; elle ajuste le prix payé.

Le délai est d’un an à compter de l’acte authentique, et il est prévu à peine de déchéance. Passé ce terme, l’acquéreur n’a plus d’action, même si l’écart est considérable et même s’il ne l’a découvert que tardivement.

Mais ce délai n’est pas un abri aussi sûr qu’il en a l’air pour le vendeur. La Cour de cassation a jugé qu’il « est interrompu par une assignation en référé expertise » (Cass. civ. III, 12 novembre 2015, n° 14-18390). Un acquéreur qui soupçonne une erreur au onzième mois n’a donc pas besoin d’avoir déjà chiffré son préjudice : une assignation en référé pour faire désigner un expert suffit à arrêter le compteur. La sécurité n’arrive pas au douzième mois, elle arrive après.

En contrepartie, la charge de la preuve pèse entièrement sur lui. Selon la Cour, « l’acquéreur qui demande une diminution de prix en invoquant la loi Carrez doit prouver que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte de vente », et il doit en outre « justifier des surfaces déduites dans le calcul » (Cass. civ. III, 4 mars 2021, n° 20-12.723). Un second métrage qui annonce un chiffre sans expliquer ce qu’il retranche ne suffit pas.

Que se passe-t-il si la surface réelle est plus grande qu’annoncé ?

Rien, et c’est là que l’asymétrie se voit le mieux.

La loi n’a prévu aucune action symétrique au profit du vendeur. Celui qui a annoncé 90 mètres carrés pour un bien qui en fait 97 a simplement vendu moins cher qu’il ne l’aurait pu. Il ne dispose d’aucune action en complément de prix, et son acquéreur n’a aucune restitution à opérer.

Ce point mérite d’être posé en clair parce qu’il contredit une intuition répandue : le mesurage n’est pas un mécanisme d’équité qui corrigerait l’écart dans les deux sens. C’est un dispositif de protection de l’acquéreur, et il se comporte comme tel.

La conséquence pratique est qu’un mesurage approximatif n’expose jamais le vendeur à un gain : il l’expose à une perte, ou à rien. Il n’y a donc aucune raison économique de faire mesurer à l’économie, et c’est l’argument le plus solide à opposer à un vendeur tenté de recycler un certificat de 2009.

Le vendeur peut-il se retourner contre le professionnel qui a mesuré ?

Oui, mais pas pour ce qu’il croit, et il récupère rarement ce qu’il a rendu.

Le principe posé par la Cour de cassation est que la restitution d’une partie du prix, à laquelle le vendeur est tenu envers son acquéreur, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. La logique est que cette somme correspond à une surface que le vendeur n’a jamais possédée : en la rendant, il ne s’appauvrit pas, il cesse d’être enrichi.

Le recours existe néanmoins, sur un autre fondement. Les juges « admettent le recours du vendeur sur le fondement de la perte de chance » (Cass. civ. III, 28 janvier 2015, n° 13-27397), c’est-à-dire la chance perdue d’avoir vendu le bien au même prix en annonçant la surface exacte.

La nuance a une conséquence financière directe : une perte de chance ne se répare jamais intégralement. Le vendeur qui a rendu 24 000 euros n’obtiendra pas 24 000 euros de son mesureur, mais une fraction de cette somme, fixée par le juge en fonction de la probabilité qu’il avait de vendre au même prix.

D’où une règle de prudence qui vaut aussi pour les autres pièces du dossier : un certificat de mesurage ne protège pas le vendeur, il fixe le chiffre qui lui sera opposé. Le même raisonnement s’applique aux diagnostics immobiliers obligatoires, dont l’erreur se paie d’abord par celui qui les a commandés.

Que risque le vendeur si aucun certificat n’est annexé à la promesse ?

La nullité de l’acte, mais dans une fenêtre très courte.

L’absence de mention de la superficie dans la promesse ou dans l’acte ouvre à l’acquéreur une action en nullité. Celle-ci doit être exercée dans le mois qui suit l’acte, et c’est un délai extrêmement bref au regard des conséquences qu’il emporte.

Un point tranche une pratique répandue : la remise du certificat après la signature de la promesse ne régularise pas son absence (Cass. civ. III, 22 novembre 2018, n° 17-23366). Autrement dit, un vendeur qui signe sans certificat en annonçant qu’il le fournira avant l’acte authentique ne purge rien du tout. L’irrégularité est née à la signature, et seule l’expiration du délai d’un mois la fait disparaître.

En pratique, le risque est donc concentré sur quatre semaines, après quoi la nullité n’est plus invocable — mais l’action en diminution du prix, elle, continue de courir pendant un an. Les deux délais ne se confondent pas, et c’est une confusion fréquente. Pour l’ensemble des pièces à réunir avant la promesse, notre dossier sur les documents obligatoires pour vendre donne la liste complète, et la vente d’un appartement en copropriété détaille ce que le syndic doit fournir.

Qui répond d’un mesurage faux : le vendeur, l’agent ou le mesureur ?

Le vendeur d’abord, et toujours. C’est lui qui déclare la superficie dans l’acte, et c’est à lui que l’acquéreur réclame la diminution du prix. Que le chiffre vienne d’un professionnel certifié ne change rien à cette première ligne : le mesureur n’est pas partie à la vente.

L’agent immobilier vient ensuite, et sa position est plus exposée qu’on ne le croit. Il ne mesure pas, mais il diffuse. Une annonce qui porte une surface inexacte engage celui qui l’a rédigée, et le professionnel ne se décharge pas en opposant que le chiffre lui avait été transmis par son mandant. La logique est la même que celle qui gouverne l’ensemble de ses obligations envers le vendeur : il répond des renseignements qu’il transmet, y compris lorsque son client les connaissait.

Le mesureur arrive en dernier, et seulement par un recours du vendeur, dont nous avons vu qu’il est amputé. En clair, la chaîne de responsabilité se parcourt dans un sens et se répare mal dans l’autre : l’acquéreur obtient tout de son vendeur, le vendeur obtient une fraction de son mesureur, et l’agent peut se retrouver appelé en garantie au milieu.

Ce schéma a une conséquence pratique que peu de vendeurs tirent. Le certificat de mesurage se commande tôt, auprès d’un diagnostiqueur certifié, et se range avec les autres pièces du dossier plutôt que d’être réclamé la veille du compromis. Il voyage d’ailleurs avec elles : le dossier de diagnostic technique, dont la pièce la plus scrutée reste le diagnostic de performance énergétique, se constitue en une seule fois.

Un réflexe de vérification coûte cinq minutes et évite l’essentiel des litiges : comparer la surface du certificat à celle du dernier acte de vente, à celle du règlement de copropriété et à celle annoncée dans l’annonce. Des chiffres identiques ne garantissent rien, mais le moindre écart entre eux est un avertissement qu’aucun professionnel ne devrait laisser passer.

Combien coûte un mesurage, et faut-il le refaire avant chaque vente ?

Nous ne publierons pas de tarif, et c’est délibéré.

Aucune des sources publiques que nous avons consultées ne donne de prix ni de fourchette pour une prestation de mesurage. Les chiffres qui circulent viennent de sociétés qui vendent précisément ce service, ou d’annuaires rémunérés à la mise en relation. Nous préférons le dire que de reprendre un ordre de grandeur invérifiable.

Même remarque sur la méthode elle-même : le détail du calcul relève du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, et aucune source publique consultée n’en reproduit la liste exhaustive des surfaces déduites. Les énumérations disponibles en ligne sont des interprétations commerciales, souvent correctes, jamais officielles. Pour un cas limite — une mezzanine, un sous-pente, une véranda intégrée —, c’est au mesureur certifié de trancher et d’assumer son chiffre.

Sur la périodicité, en revanche, la réponse est nette : le certificat n’a pas de durée de validité, mais il perd toute valeur dès que le logement change. Une cloison abattue, une pièce créée, un plafond repris modifient la surface. Un vendeur qui réutilise un certificat antérieur à des travaux prend le risque d’un écart supérieur au vingtième, et il le prend seul.

Le réflexe sûr tient en une phrase : faire remesurer dès qu’un mur a bougé depuis le dernier certificat, et joindre le document au dossier dès la mise en vente plutôt qu’à la veille de la promesse.

Questions fréquentes