Travaux votés et vente d’un appartement : qui paie quoi

Quand un appartement se vend alors que des travaux ont été votés, la question « qui paie » a une réponse précise, et elle ne dépend ni de la date du vote ni de la date du chantier. Le critère est la date à laquelle l’appel de fonds est exigible : celui qui est copropriétaire à cette date paie, même si les travaux n’ont pas commencé et même s’il n’a pas participé au vote.

Deuxième réponse, moins intuitive et plus coûteuse : l’arrangement que vous écrivez avec l’acquéreur n’est pas opposable au syndic. Il vaut entre vous deux, et le syndicat continuera de réclamer à celui qui était copropriétaire au moment de l’appel. Autrement dit, la clause ne vous dispense pas de payer — elle vous donne un recours contre l’autre partie. Voici comment les deux règles s’articulent, ce qu’elles coûtent et ce qu’il faut écrire au compromis. Et puisque ces sommes viennent en déduction de ce que vous toucherez, comparez-les tôt à ce que donne une estimation gratuite en ligne : un ravalement de douze mille euros ne se découvre pas au moment de signer.

Qui paie les travaux votés en assemblée générale quand le logement est vendu ?

Celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé. La fiche officielle sur les charges de copropriété l’année de la vente pose la règle pour les travaux votés avant la vente : le vendeur paie les appels de fonds « établis avant la vente, conformément au calendrier voté en assemblée générale », et l’acquéreur paie ceux qui sont émis après.

Le même principe gouverne les deux types de charges, avec une nuance de calendrier. Pour les charges courantes, le vendeur paie la provision du budget prévisionnel, exigible au premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée. Pour les dépenses hors budget prévisionnel — et les travaux en font partie —, les provisions sont dues par la personne qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé, vendeur ou acquéreur selon la date.

La base juridique de cette règle est l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui organise la répartition entre vendeur et acquéreur ; l’article 6-3 du même décret traite de l’accord que les parties peuvent conclure entre elles. Ce sont les deux textes à citer quand la discussion s’envenime avec le syndic ou avec l’autre partie.

Une conséquence immédiate pour votre calendrier de vente : le calendrier d’appel de fonds voté en assemblée générale devient un paramètre de votre négociation. Un ravalement financé en trois appels, en septembre, janvier et mai, ne se répartit pas de la même façon selon que votre acte se signe en novembre ou en février. C’est une information que le syndic détient et qu’il faut lui demander explicitement, en même temps que les pièces de la liste des documents de copropriété.

La date du vote ou la date des travaux : laquelle décide ?

Ni l’une ni l’autre. C’est le point que presque tous les vendeurs ont à l’envers, et l’erreur se fait dans les deux sens.

Première intuition fausse : « les travaux ont été votés avant que je vende, donc c’est moi qui les paie ». Non — vous ne payez que les appels de fonds exigibles avant la vente. Si l’assemblée a voté en mars un chantier financé par deux appels en octobre et en février, et que votre acte se signe en juillet, vous ne payez rien du tout malgré un vote antérieur à votre départ.

Seconde intuition fausse, symétrique : « le chantier n’a pas commencé quand je suis parti, donc ce n’est pas à moi ». Non davantage. La fiche officielle est explicite sur ce point : c’est le propriétaire à la date d’exigibilité qui paie, même si les travaux n’ont pas commencé. Un appel de fonds exigible en juin pour un chantier prévu l’année suivante est dû par celui qui est copropriétaire en juin, et il n’obtient aucun remboursement en partant avant la première benne.

La logique comptable rend les cas particuliers déductibles : la copropriété n’achète pas des travaux, elle constitue une trésorerie en appelant des fonds selon un calendrier voté. Ce que vous payez n’est pas une prestation reçue mais une contribution appelée à une date donnée — d’où le critère de la date, et d’où le fait qu’il ne se discute pas.

Retenons donc la formule qui règle la quasi-totalité des situations : trois dates existent — le vote, l’appel, le chantier — et seule celle du milieu compte.

Que se passe-t-il si le compromis est signé entre le vote et le premier appel de fonds ?

Rien de particulier, et c’est précisément ce qui surprend : le compromis ne transfère pas la qualité de copropriétaire. Tant que l’acte authentique n’est pas signé, vous êtes propriétaire du lot, vous êtes convoqué aux assemblées, vous y votez, et vous devez les appels de fonds exigibles.

Le cas le plus fréquent est celui du compromis signé en mai pour un acte en septembre, avec un appel de fonds exigible en juillet. Cet appel est à votre charge, même si vous avez déjà trouvé votre acquéreur, même si le prix est arrêté, même si vous avez déménagé. La seule chose qui changerait la réponse serait un accord entre vous — dont la section suivante montre la portée exacte.

Un second cas mérite d’être anticipé, parce qu’il tourne parfois mal : l’assemblée générale qui se tient entre le compromis et l’acte. Vous y votez en tant que copropriétaire, et ce que vous votez engagera un lot que vous ne détiendrez plus dans six semaines. Rien ne vous l’interdit, et rien n’oblige légalement à consulter l’acquéreur. L’usage, dans un dossier bien tenu, est de prévoir au compromis que le vendeur transmette la convocation et l’ordre du jour à l’acquéreur, et qu’il vote dans le sens convenu avec lui. C’est une clause à demander, pas un droit : notre article sur les délais du compromis de vente replace cette étape dans la chronologie d’ensemble.

Pour un vendeur, l’arbitrage est simple à poser : voter des travaux lourds à six semaines de la signature revient à engager de l’argent qui sera appelé après votre départ, mais sur un bien dont le prix est déjà fixé. Vous n’en tirerez donc aucun bénéfice de prix, et vous pouvez en subir le coût si un appel tombe avant l’acte. La prudence consiste à en parler à l’acquéreur avant l’assemblée, pas après.

L’accord conclu entre vendeur et acquéreur s’impose-t-il au syndic ?

Non, et c’est le contre-intuitif le plus coûteux de ce dossier.

Les parties peuvent parfaitement convenir d’une autre répartition que celle du décret : rien ne l’interdit, et l’article 6-3 le prévoit. Mais la fiche officielle en précise la portée en une phrase qu’il faut lire deux fois : « cet accord n’a néanmoins d’effet qu’entre le copropriétaire et l’acquéreur ». Il n’est pas opposable au syndic.

Déroulons ce que cela signifie concrètement, parce que la nuance a l’air théorique et qu’elle ne l’est pas du tout. Vous écrivez dans le compromis que l’acquéreur prend en charge le ravalement voté en mars. Un appel de fonds de six mille euros est exigible trois semaines avant l’acte. Le syndic vous l’adresse, à vous, parce que vous êtes le copropriétaire inscrit à cette date — et il a raison de le faire, votre clause ne lui est pas opposable. Vous devez payer. Ce que la clause vous donne, c’est un droit à vous retourner contre l’acquéreur. Si celui-ci est de bonne foi, l’affaire se règle par une ligne dans le décompte du notaire. S’il ne l’est pas, vous avez un litige à mener contre une personne que vous ne reverrez pas, pour une somme qui ne justifie pas une procédure.

La parade est de ne pas se contenter de la clause, mais de la faire exécuter sur le prix, devant le notaire. C’est-à-dire de prévoir non pas « l’acquéreur prendra en charge », formule qui vous laisse avancer les fonds, mais un ajustement chiffré du prix ou une somme prélevée sur le prix au moment de l’acte. Le notaire détient les fonds à cet instant : ce qui est réglé là est réglé. Ce qui est renvoyé à plus tard dépend de la bonne volonté de l’autre. Le même raisonnement s’applique à toutes les sommes qui circulent à ce moment, et notre article sur le calcul du net vendeur détaille les postes concernés.

Qui encaisse la régularisation annuelle des charges ?

Celui qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes — ce qui, dans la plupart des ventes, désigne l’acquéreur.

Le mécanisme est le suivant. Pendant l’exercice, les copropriétaires versent des provisions. À la clôture, l’assemblée approuve les comptes et la différence entre les provisions versées et les dépenses réelles apparaît : trop-perçu ou moins-perçu. La fiche officielle indique que cette différence est portée au compte de la personne qui est copropriétaire à la date d’approbation des comptes. Les parties peuvent prévoir une autre répartition dans l’acte de vente.

L’effet est asymétrique et vaut d’être vu avant de signer. Si vous vendez en mars et que les comptes de l’exercice précédent sont approuvés en juin, c’est votre acquéreur qui encaisse le trop-perçu de charges que vous avez payées, ou qui règle le complément de dépenses engagées de votre temps. Sur un lot dont les charges annuelles tournent autour de deux mille quatre cents euros, une régularisation représente couramment deux à quatre cents euros dans un sens ou dans l’autre — rarement de quoi faire échouer une vente, mais systématiquement de quoi provoquer un échange désagréable quelques mois après l’acte, quand plus personne n’a envie d’en discuter.

La bonne pratique est donc de traiter la question dans le compromis plutôt que de la découvrir, et de la traiter dans les deux sens. Deux formules circulent : la répartition au prorata temporis des dépenses réelles de l’exercice, qui est la plus équitable mais demande un décompte ; ou l’abandon réciproque, chacun gardant ce que le calendrier lui attribue, qui est la plus simple et parfaitement licite. L’essentiel est de choisir, et de l’écrire. Ces arbitrages se préparent avec les pièces financières que le syndic fournit, dont la liste figure dans notre article sur les documents de copropriété à réunir.

Le fonds de travaux change-t-il quelque chose à ce partage ?

Il ne change pas la règle, mais il modifie l’enjeu — et il faut distinguer soigneusement deux choses que l’on confond tout le temps.

Les appels de fonds pour travaux votés sont une dette appelée à une date : ils suivent la règle de la date d’exigibilité exposée plus haut. Le fonds de travaux est autre chose : c’est une épargne constituée au fil des ans par des cotisations obligatoires, et les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement. Elles sont attachées au lot, et elles ne sont pas remboursées au vendeur. Le détail de ce mécanisme et de son fondement figure dans notre article sur la vente d’un appartement en copropriété.

Ce que cela change dans la négociation d’une vente est double, et plutôt rassurant. D’abord, une copropriété qui a du fonds de travaux appelle moins de fonds exceptionnels : des travaux financés par l’épargne déjà constituée ne produisent pas la série d’appels qui empoisonne la répartition. Ensuite, et c’est le point qu’un vendeur peut faire valoir, le fonds de travaux que vous laissez est un actif que l’acquéreur reçoit. Vous n’en obtenez pas la restitution de droit, mais vous pouvez en faire un argument de prix, chiffres en main, au même titre qu’une toiture refaite.

Le cas de figure vraiment défavorable est celui qu’il faut savoir reconnaître : une copropriété dont le fonds est faible, qui vote des travaux lourds, et dont le calendrier d’appels est resserré sur les mois qui précèdent votre acte. Vous cumulez alors le fonds laissé sans retour et les appels à votre charge. C’est une situation qui se détecte en lisant le plan pluriannuel de travaux et le dernier procès-verbal — et c’est exactement ce que doit faire le professionnel qui vous estime, comme le décrit notre article sur l’avis de valeur immobilier.

Comment négocier la charge des travaux votés dans le compromis ?

En chiffrant, et en réglant devant le notaire plutôt qu’en promettant.

Trois montages fonctionnent, et ils ne se valent pas. Le premier est l’ajustement du prix : on retire du prix affiché le montant restant à appeler, et personne n’a plus rien à se réclamer. C’est la solution la plus propre, et la plus défavorable fiscalement pour l’acquéreur, puisqu’un prix réduit diminue l’assiette des droits de mutation qu’il acquitte — autant dire qu’il ne s’y opposera pas. Le deuxième est la prise en charge chiffrée réglée sur le prix, mentionnée dans l’acte et prélevée au moment de la signature : l’argent change de main devant le notaire, ce qui vaut infiniment mieux qu’un engagement à honorer plus tard. Le troisième est l’abandon réciproque, chacun assumant ce que le calendrier lui attribue, qui est la bonne solution quand les montants sont faibles et symétriques.

Le montage qu’il faut éviter est celui qui revient le plus souvent dans les compromis : la formule « l’acquéreur s’engage à prendre en charge les appels de fonds relatifs aux travaux votés le… ». Elle a l’air de régler la question et elle ne règle rien, puisqu’elle vous laisse avancer les fonds au syndic et recouvrer ensuite, sans aucun moyen de contrainte simple si votre acquéreur se dérobe.

Quant à l’argument à tenir face à un acquéreur qui veut tout faire payer au vendeur, il est factuel et il tient en deux temps. Le décret attribue chaque appel selon sa date : ce n’est pas une faveur à négocier, c’est la règle supplétive. Et l’acquéreur hérite d’un immeuble dont les travaux sont votés, financés et à venir, ce qui vaut mieux qu’un immeuble dont le ravalement est repoussé depuis quinze ans — un argument que notre article sur le bien qui ne se vend pas aborde sous un autre angle.

Quand vaut-il mieux attendre la fin des travaux pour vendre ?

Rarement, et il faut chiffrer le renoncement pour le voir.

Prenons un cas réaliste : un ravalement voté, dix-huit mille euros pour votre lot, appelés en trois fois sur dix-huit mois. Si vous vendez maintenant et qu’un seul appel de six mille euros est exigible avant l’acte, vous payez six mille euros et l’acquéreur douze mille. Si vous attendez la fin du chantier pour vendre « un immeuble refait », vous payez les dix-huit mille euros en entier, plus dix-huit mois de charges de portage — de l’ordre de deux à quatre mille euros par an pour un appartement, hors mensualités de prêt. Le coût de l’attente est donc d’environ quinze à dix-huit mille euros, à mettre en face de la plus-value qu’une façade neuve apportera réellement sur le prix. Elle existe, mais elle est très rarement de cet ordre.

L’attente se justifie néanmoins dans deux cas. Quand le chantier est déjà très avancé et que son achèvement est proche : vendre avec un échafaudage devant les fenêtres et une entrée bâchée coûte des visites, et le bien se présente mal pour des raisons qui disparaîtront dans six semaines. Et quand les travaux lèvent un obstacle de fond plutôt qu’esthétique : une mise aux normes d’ascenseur, un désamiantage de parties communes, une réfection de toiture qui met fin à des infiltrations. Dans ces cas, ce n’est pas la façade qui gagne de la valeur, c’est le dossier qui cesse d’inquiéter.

En dehors de ces deux situations, la conduite qui l’emporte presque toujours est de vendre pendant les travaux en disant tout : le montant total, le calendrier d’appels, la part déjà payée, ce qui reste à la charge de l’acquéreur. Un acquéreur informé négocie sur un chiffre connu, ce qui est une discussion courte ; un acquéreur qui découvre un appel de fonds pendant son délai de réflexion négocie sur son inquiétude, ce qui est une discussion sans fin — quand elle ne se solde pas par une rétractation. Le reste des pièces à préparer dans cet esprit figure dans notre article sur le dossier de vente immobilier, et le détail du document qui arrête les comptes avec la copropriété dans celui consacré à l’état daté et au pré-état daté.

Un dernier mot sur la méthode. Les analyses publiées par l’agence nationale pour l’information sur le logement décrivent la répartition des charges et le rôle de l’état daté ; les délais de notification au syndic, en revanche, ne figurent sur aucune source que nous ayons pu rouvrir, et nous ne les chiffrons donc pas. Pour le reste du dossier, la liste des pièces dues et leur ordre de commande sont dans notre guide des documents obligatoires pour vendre, et c’est sur sa tenue que se juge un professionnel, comme nous le détaillons dans notre guide pour choisir un agent immobilier pour vendre.

Questions fréquentes