Un syndic de copropriété peut prendre un mandat de vente sur un lot de l’immeuble qu’il administre : aucun texte ne l’interdit, et le décret du 20 juillet 1972 organise même expressément le cumul des mentions sur une carte professionnelle unique. Ce qui existe, en revanche, c’est un faisceau d’obligations éparpillées dans quatre corpus qui ne se citent jamais, et une zone où le professionnel décide seul d’actes qui affectent la vente qu’il a lui-même mandatée.
Le sujet mérite d’être traité pour une raison simple : aucune source publique consultée ne le traite de front. Ni le contrat type de syndic, ni les fiches officielles sur la copropriété, ni le code de déontologie ne disent un mot du professionnel qui change de casquette dans le même immeuble. Il faut donc reconstituer la règle en assemblant la loi Hoguet, le code de déontologie, le statut de la copropriété et l’article 20 de la loi de 1965 — ce que cet article fait, en disant à chaque fois d’où vient la brique. Les règles de validité du mandat lui-même, elles, ne changent pas : elles sont détaillées dans notre page sur la loi Hoguet et la carte professionnelle.
Un syndic peut-il prendre un mandat de vente sur un lot de l’immeuble qu’il gère ?
Oui, et la réponse se lit directement dans le texte. L’article 1er du décret du 20 juillet 1972 dispose que la carte professionnelle « porte la ou les mentions suivantes » et énumère « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « Gestion immobilière », « Syndic de copropriété » et « Marchand de listes ». La formule d’attaque dit le cumul ; la seule incompatibilité expresse est celle du marchand de listes, dont la mention « est exclusive des précédentes ».
Deux précisions de vocabulaire, pour ne pas écrire de bêtises. Les lettres « T », « G » et « S » n’existent dans aucun texte : ce sont des abréviations de métier, et les libellés réglementaires sont ceux que l’on vient de citer, et c’est la mission confiée qui commande la mention à détenir, comme nous le détaillons dans notre article sur les types de mandats immobiliers. Et depuis le 1er juillet 2015, comme le rappelle une fiche de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France mise à jour le 25 juin 2026, l’activité de syndic ne relève plus de la mention « gestion immobilière » : c’est une mention à part entière, qui doit par ailleurs correspondre aux activités déclarées au registre du commerce.
Un professionnel qui s’est déclaré non-détenteur de fonds peut-il exercer comme syndic ?
Pas sans revoir sa garantie, et c’est une conséquence que beaucoup découvrent en demandant leur mention.
L’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa version en vigueur depuis le 17 juillet 2025, impose de justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds déposés, puis prévoit une dispense pour les personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds — mais en excluant de cette dispense les activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété. Une fiche officielle vérifiée le 1er janvier 2026 dit la même chose en clair : pour ces deux activités, aucune déclaration de non-détention n’est possible.
Conséquence opérationnelle : un professionnel de la transaction qui ne séquestrait rien et qui ajoute l’activité de syndic doit constituer une garantie financière pour celle-ci. Le décret de 1972 fixe un montant minimum de 110 000 €, et les fiches officielles ajoutent un plancher de 30 000 € pendant les deux premières années d’activité ainsi que l’application du montant à chaque activité exercée — ces deux dernières précisions figurent sur les fiches, pas sur l’article du décret que nous avons pu lire. L’affichage en agence doit alors indiquer, mention par mention, s’il peut ou non recevoir des fonds : c’est le point que la pratique de l’affichage unique ignore le plus souvent.
Le mandat de vente doit-il être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires ?
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit bien que le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles de sa mission, « après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées », que ces prestations « ne peuvent figurer dans le contrat de syndic », et que les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions « ne sont pas opposables au syndicat ». Le même mécanisme vise les conventions passées avec une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature de ces liens.
Mais ce dispositif ne vise que les conventions dont le syndicat est partie. Un mandat de vente est donné par un copropriétaire, en son nom personnel, sur son lot : le syndicat n’y est pour rien, et aucune autorisation d’assemblée n’est requise. Les règles de validité du mandat restent celles de notre page sur le mandat de vente immobilier.
Est-ce à dire qu’il n’y a rien à dire à la copropriété ? Une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement à jour au 26 janvier 2022 constate qu’aucune obligation générale de déclarer ses autres activités ne pèse sur le syndic. Le silence est net. Il reste que le conseil syndical, qui « assiste le syndic et contrôle sa gestion » selon l’article 21 de la même loi, dispose d’un droit de communication large et peut consulter la carte professionnelle du syndic dans l’espace en ligne sécurisé. Autrement dit : rien n’oblige à l’annoncer, et rien ne permet de le cacher.
Le syndic peut-il facturer au syndicat une prestation liée à la vente d’un lot ?
Non, et la réponse la plus nette ne se trouve ni dans la loi ni dans le décret, mais dans le préambule du contrat type lui-même.
L’architecture est la suivante : l’article 18-1 A pose que la rémunération du syndic « est déterminée de manière forfaitaire » pour les prestations de sa mission, et qu’une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue pour des prestations particulières « qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État ». Le décret du 26 mars 2015 fixe le contrat type en annexe 1 et écrit lui-même que « la liste limitative des prestations particulières » figure en annexe 2. C’est le décret qui porte le mot « limitative », pas la loi — une précision qui évite une citation fautive.
Le contrat type annoté publié par l’Institut national de la consommation va plus loin : son préambule énonce que le syndic « ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations » que celles fixées au contrat. Le « directement ou indirectement » vise les flux par personne interposée.
Ce qui échappe à cette mécanique, ce sont les frais imputables au seul copropriétaire concerné, prévus par l’article 10-1 de la loi de 1965 : frais de recouvrement et, pour ce qui nous occupe, honoraires afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, dont l’établissement de l’état daté. Ces frais-là ne sont pas facturés au syndicat, ils sont facturés au vendeur.
Que devient l’état daté quand le syndic est aussi le mandataire du vendeur ?
Il reste dû, il reste plafonné, et il devient une facture adressée à son propre mandant.
Une fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 18 février 2026 rappelle que le syndic établit l’état daté et le transmet au notaire, qu’il doit le facturer au vendeur, et que son coût est limité à 380 € TTC en application du décret du 21 février 2020. Pour la vente simultanée de plusieurs lots, le syndic ne peut pas multiplier les factures : le plafond s’applique à l’ensemble. L’Institut national de la consommation relevait en juin 2021 un coût moyen constaté de 615 €, c’est-à-dire au-dessus du plafond — la pratique non conforme est donc documentée.
Ensuite, et c’est le silence le plus parlant du dossier : aucune source consultée ne fixe de délai au syndic pour établir ou remettre l’état daté, la fiche officielle comme la fiche de l’Institut national de la consommation le disant expressément. Il n’existe pas davantage de délai de réponse pour les documents de l’avant-contrat, alors que leur retard pèse entièrement sur le vendeur : si les pièces ne sont pas remises avant la signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de leur communication.
Le syndic peut-il faire opposition sur le prix de la vente qu’il a lui-même mandatée ?
Oui, et c’est ici que le cumul devient réellement inconfortable.
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, organise deux mécanismes distincts. Le premier : lors de la mutation, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic « ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat », le notaire donne avis de la mutation au syndic dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété. Le syndic dispose alors de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds — opposition qui, « à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ». À défaut d’accord dans un délai de trois mois, le notaire verse les sommes retenues au syndicat. L’opposition régulière vaut mise en œuvre de l’hypothèque légale de l’article 19-1 : le texte ne parle pas de privilège.
Le second mécanisme est moins connu et beaucoup plus tranchant. Préalablement à l’acte authentique, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur. Dans un délai d’un mois, le syndic délivre un certificat attestant que cette personne n’est pas copropriétaire de l’immeuble ou, si elle l’est, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Si le copropriétaire-acquéreur n’est pas à jour, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente ; l’acquéreur dispose de trente jours pour régler sa dette, faute de quoi l’avant-contrat « est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur ».
Quand l’acquéreur est lui-même copropriétaire du même immeuble — l’hypothèse la plus banale pour un syndic qui commercialise un lot de son propre parc —, le professionnel est mandataire du vendeur, rédacteur du certificat, créancier et déclencheur de la nullité. C’est sa propre mise en demeure et son propre décompte qui décident si la vente aboutit.
Aucune source consultée ne traite cette hypothèse. Aucune ne dit si l’opposition doit être annoncée au mandant, ni si elle constitue un conflit d’intérêts. C’est le point aveugle de la réglementation, et la seule parade praticable est documentaire : annoncer au mandant, dès la prise de mandat, les actes que l’on devra accomplir comme syndic, et les horodater.
Que doit déclarer le professionnel à son mandant au titre du conflit d’intérêts ?
Son article 1er précise que le code s’applique aux personnes exerçant « une ou plusieurs activités » : il suit le professionnel, pas la casquette. Son article 9, consacré au conflit d’intérêts, impose de veiller à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec ses mandants, de ne pas acquérir un bien sous mandat « sauf à informer leur mandant de leur projet », de ne pas évaluer un bien dans lequel on possède ou envisage d’acquérir des intérêts « sauf à en faire état dans leur avis de valeur », et de déclarer les liens directs de nature capitalistique ou juridique ainsi que « l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission ».
Deux autres articles encadrent le reste. L’article 6 impose une information « exacte, intelligible et complète » donnée au public, aux mandants et aux autres parties. L’article 7 impose prudence et discrétion dans l’usage des données personnelles. Et c’est là que la tension apparaît : le syndic détient sur l’immeuble et sur les copropriétaires des informations — impayés, procédures, sinistres, travaux votés — que sa seconde casquette l’oblige à communiquer dès lors qu’elles sont utiles à la décision de l’acquéreur. Aucune source consultée ne règle cette collision. Elle ne se résout pas par principe : elle se résout document par document, en distinguant ce qui doit figurer dans le dossier de vente de ce qui relève de la vie interne de la copropriété.
Aucune source ne dit non plus que la qualité de syndic constitue en elle-même un « intérêt personnel » au sens de l’article 9, ni l’inverse. La prudence consiste à traiter la question comme si c’en était un : mention écrite dans le mandat, mention dans l’avis de valeur, information de l’acquéreur. La sanction d’un manquement, elle, existe bel et bien — avertissement jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer selon une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, et nous détaillons cette mécanique disciplinaire dans notre article sur le code de déontologie de l’agent immobilier.
Un dernier mot sur le flux d’affaires, puisque c’est souvent lui qui pousse au cumul. Un portefeuille de syndic produit une relation, pas des mandats de vente ; chercher à le convertir faute de contacts ailleurs revient à concentrer deux métiers sur les mêmes immeubles. MonMandat est une plateforme de mise en relation entre des propriétaires vendeurs qui ont consenti à être contactés et des agents immobiliers, qui débloquent la demande et rappellent eux-mêmes ; chaque demande est partagée avec trois agents au maximum. Cela ne change rien aux règles exposées ici — cela change seulement le nombre d’affaires disponibles hors de son propre parc.
Questions fréquentes
Les deux mandats s’inscrivent-ils sur le même registre ?
Non. Le décret du 20 juillet 1972 prévoit un registre pour le titulaire de la carte portant la mention gestion immobilière ou syndic de copropriété, sur lequel les décisions confiant la gestion d’un syndicat sont mentionnées à leur date, et un autre pour les mandats de transaction, dont le numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire remis au mandant. Seul le second impose expressément une conservation de dix ans. Pour le même immeuble, deux inscriptions dans deux registres qu’un contrôle peut rapprocher.
La copropriété peut-elle savoir que son syndic fait aussi de la transaction ?
Oui, et sans rien demander au syndic. Une fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 8 juillet 2026 indique que l’espace en ligne sécurisé met à la disposition des membres du conseil syndical la carte professionnelle, l’attestation d’assurance et la garantie financière. Or la carte porte les mentions. Un conseil syndical attentif lit donc, dans un document qu’on lui doit, les activités que son syndic exerce par ailleurs.
Que risque un syndic qui facture une prestation hors contrat type ?
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique, portée à 15 000 € pour une personne morale selon une fiche officielle et une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. S’y ajoutent le caractère réputé non écrit de la clause non conforme et l’inopposabilité au syndicat des conventions conclues sans l’autorisation requise.
Le compte du syndicat et le compte séquestre de l’agence peuvent-ils se compenser ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est net sur le compte du syndicat : il « ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte ». Les deux circuits restent donc étanches, alors même qu’ils sont tenus par le même professionnel pour le même immeuble. Aucune source consultée ne traite directement l’hypothèse d’un dépôt de garantie encaissé par un professionnel qui détient par ailleurs le compte du syndicat.