Les professionnels de l’immobilier sont soumis à un code de déontologie obligatoire, fixé par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 pris en application de la loi ALUR. Mais la profession n’a pas d’ordre : l’instance chargée de veiller à ce code est une commission administrative consultative, qui instruit les signalements, rend un avis et propose de transmettre le dossier à l’administration. Elle ne prononce aucune sanction, et c’est la clé pour comprendre où le risque se situe vraiment.
Cette architecture surprend, parce qu’elle est l’inverse de celle des professions réglementées auxquelles on compare volontiers l’immobilier. Elle ne rend pas la déontologie décorative : elle déplace simplement la sanction vers trois autorités qui, elles, tiennent votre activité — la DGCCRF, le juge civil et la chambre de commerce. Le cadre général de la profession est traité dans notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle ; et quel que soit le dossier, le préalable commercial reste une estimation sérieuse du bien.
Qu’est-ce que le code de déontologie de l’agent immobilier, et quel texte le fixe ?
Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier est un texte réglementaire, pas une charte professionnelle. Il est fixé par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, « fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce ». Le code lui-même est annexé au décret.
Son existence est un apport direct de la loi ALUR, qui a confié au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières la mission de proposer ce code au gouvernement. Cette mission a failli disparaître : le pré-projet de la loi ELAN prévoyait de la supprimer, et c’est le texte issu de la commission mixte paritaire, le 26 septembre 2018, qui l’a rétablie. L’Institut national de la consommation retrace cette séquence texte par texte.
Un retrait qu’il faut publier ici plutôt que de le masquer : le texte intégral du code n’est reproduit par aucune des fiches publiques que nous avons consultées — ni par la fiche sectorielle de la DGCCRF, ni par les fiches de l’administration, ni par les analyses de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Nous décrivons donc ci-dessous les devoirs que ces sources rattachent explicitement au professionnel, et nous renvoyons au décret pour sa lettre. Si vous devez opposer une règle à un confrère ou à un client, citez le décret, pas nous.
Ce que l’on peut dire avec certitude est son articulation : le code regroupe des devoirs qui existaient déjà de manière éparse dans la loi du 2 janvier 1970, dans son décret d’application du 20 juillet 1972 et dans le code de la consommation. C’est pourquoi un manquement déontologique est presque toujours un manquement à l’un de ces trois textes — et c’est par eux qu’il se sanctionne.
Qui est soumis au code de déontologie des professionnels de l’immobilier ?
Le périmètre est plus large que le seul agent immobilier titulaire d’une carte T. Sont visés les titulaires de la carte professionnelle, toutes mentions confondues — transaction, gestion immobilière, syndic — et, lorsque le titulaire est une personne morale, ses représentants légaux et statutaires. Les dispositions disciplinaires de la loi Hoguet s’adressent plus généralement aux personnes soumises à cette loi, dont le champ englobe les marchands de listes et les administrateurs de biens.
Reste la question du mandataire indépendant. La réponse honnête est qu’aucune des sources consultées ne le désigne nommément comme destinataire du texte, mais qu’il y est soumis par l’intermédiaire de celui qui l’habilite : un manquement remonte à la carte sous laquelle il travaille. Notre article sur le statut de mandataire immobilier décrit cette chaîne.
D’où un réflexe de lecture de contrat : les clauses d’un réseau qui paraissent tatillonnes — compte rendu obligatoire, modèle de mandat imposé, canaux de prospection interdits — sont le plus souvent la traduction de ce risque, et non une marque de défiance.
Quelles obligations le code de déontologie impose-t-il dans la relation avec un vendeur ?
Les devoirs que les sources publiques rattachent le plus clairement au professionnel se regroupent en six familles, et chacune a sa traduction concrète dans un dossier de vente.
La compétence et la formation. L’obligation de formation continue est en vigueur depuis le 1er avril 2016, conditionne le renouvellement de la carte et inclut, depuis un décret du 14 octobre 2020, une formation à la non-discrimination dans l’accès au logement. Le détail des heures figure dans notre article sur le renouvellement de la carte professionnelle.
La transparence sur la rémunération. Le montant des honoraires et la désignation de celui qui les supporte doivent figurer au mandat, et le barème affiché constitue un prix maximum, jamais une fourchette. C’est le sujet de notre article sur le barème de commission d’agence immobilière.
Le devoir de conseil. C’est le devoir le plus coûteux, parce que c’est celui que les tribunaux examinent le plus volontiers. Il ne se satisfait pas d’avoir dit : il se prouve par un écrit. Nos obligations de l’agent immobilier envers le vendeur rassemblent la jurisprudence disponible sur ce point.
La confidentialité et la protection des données. Un fichier de prospection est un traitement de données personnelles, avec ses durées de conservation et son registre. Nous lui consacrons un article entier sur le RGPD de l’agent immobilier.
La vigilance à l’égard des opérations suspectes. Le régime de lutte contre le blanchiment impose une déclaration de soupçon préalable à l’exécution de la transaction, et une confidentialité absolue sur cette déclaration. Voir notre article Tracfin et l’agent immobilier.
L’interdiction de percevoir une somme d’avance. C’est le devoir le plus simple et le plus lourdement sanctionné. La DGCCRF le formule sans détour : aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant la conclusion de l’opération constatée dans un acte. La perception d’une somme en violation de l’article 6 de la loi Hoguet est un « délit puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende maximum ». Pour une vente, les honoraires se versent après la signature de l’acte définitif devant le notaire.
Existe-t-il un ordre professionnel des agents immobiliers ?
Non. Les avocats, les notaires et les experts-comptables relèvent d’ordres qui inscrivent, radient et sanctionnent ; l’immobilier n’a rien de tel, et c’est le point le plus mal compris du sujet.
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a été créé par la loi ALUR. La loi ELAN du 23 novembre 2018, à son article 151, a réécrit le titre II bis de la loi Hoguet, lui a retiré sa personnalité morale, et un décret du 10 avril 2019 en a précisé le fonctionnement. Répondant à une question écrite le 5 mars 2019, le ministère décrit le conseil comme devenant « une commission administrative à caractère consultatif », dont la commission de contrôle est « chargée d’examiner les cas de pratiques abusives des professionnels de l’immobilier ».
Sa composition dit la même chose que son statut. Seize membres : sept professionnels, cinq représentants des consommateurs, trois personnalités qualifiées sans droit de vote, et un président qui ne peut être choisi parmi eux. Les mandats sont de trois ans, et l’instance se réunit au moins une fois par an.
Une personne qui veut des comptes ne saisit donc pas un ordre. Elle saisit la DGCCRF, elle écrit à la chambre de commerce, ou elle assigne. C’est très exactement pour cela que la déontologie ne doit pas être traitée comme un sujet de principe : son non-respect ne produit pas un blâme confraternel, il produit un contrôle, une procédure ou un refus de carte.
Que devient un signalement adressé au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ?
La saisine du président du conseil est ouverte à une liste précise : le procureur de la République, le préfet — le préfet de police à Paris —, les associations de consommateurs agréées, l’observatoire local des loyers, et les professionnels soumis à la loi Hoguet ainsi que leurs cocontractants, qui peuvent se faire représenter par une association agréée. La saisine doit énoncer les faits, le nom et l’adresse de la personne visée, et les dispositions prétendument méconnues, pièces à l’appui.
Ensuite, selon les deux sources publiques les plus récentes, la commission de contrôle instruit les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du conseil, adresse son rapport « pour avis » au conseil, et le président propose de le transmettre à la DGCCRF. Les membres reçoivent l’ordre du jour au moins quinze jours avant la séance, et la personne entendue peut demander la récusation d’un membre.
Ici, deux sources publiques divergent, et nous publions les deux plutôt que d’arbitrer. L’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement décrit une procédure disciplinaire complète : des enquêteurs nommés pour trois ans, un mois donné à la personne pour présenter ses observations, une notification de griefs, une formation restreinte présidée par un magistrat et comprenant trois anciens professionnels ayant cessé leur activité depuis au moins deux ans, une audience au moins deux mois après les griefs, une suspension provisoire pouvant aller jusqu’à trois mois, et des sanctions allant « de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer ». À l’inverse, la page de l’Institut national de la consommation et la réponse ministérielle de mars 2019 ne décrivent aucun pouvoir de sanction.
La clé de lecture commune est chronologique. L’analyse décrivant la procédure disciplinaire se rattache au régime issu de la loi du 27 janvier 2017 et de son décret du 10 mai 2017, dont l’entrée en vigueur était fixée au 1er juillet 2018. La loi ELAN est intervenue le 23 novembre 2018, et c’est elle que décrit la réponse ministérielle de mars 2019. Les deux régimes ont existé sur le papier ; le plus récent est celui d’une instance consultative. Pour un professionnel, la conduite à tenir ne change pas d’un régime à l’autre : répondre par écrit, dans le délai imparti, en produisant les pièces du dossier.
Quelles sanctions un agent immobilier risque-t-il pour un manquement à la déontologie ?
Commençons par le constat le plus parlant, et c’est un deuxième retrait à publier. La fiche de la DGCCRF consacrée à l’agent immobilier et aux règles qui encadrent la profession ne mentionne ni le code de déontologie, ni le conseil national, ni la commission de contrôle. Toutes les sanctions qu’elle chiffre sont des sanctions de la loi Hoguet et du code de la consommation. L’autorité qui contrôle la profession ne parle pas du code de déontologie : elle parle des textes par lesquels elle sanctionne. C’est, en une ligne, toute l’architecture du sujet.
Les trois autorités qui sanctionnent réellement, et ce qu’elles coûtent :
| Autorité | Ce qu’elle peut faire, et sur quel fondement |
|---|---|
| La DGCCRF | Amende administrative de 3 000 € pour un entrepreneur individuel et 15 000 € pour une société sur les règles de publicité, au titre de l’article L. 131-5 du code de la consommation — sans compter le délit visé plus haut pour la perception d’une somme avant l’acte. |
| Le juge civil | Il peut réduire, voire supprimer la rémunération, même née dans les conditions impératives de la loi Hoguet. Et la DGCCRF le formule en creux : « si le rôle a été incomplet, la commission est inférieure à celle du mandat ». |
| La chambre de commerce | Elle instruit la délivrance et le renouvellement de la carte, valable trois ans, et contrôle l’honorabilité — qui concerne aussi les associés détenant au moins 25 %. L’exercice sans carte coûte 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende. |
Le détail de l’amende administrative appliquée aux annonces et à l’affichage est traité dans notre article sur le barème de commission, et la mécanique du renouvellement dans celui consacré à la carte professionnelle. Un point mérite d’être souligné : la sanction la plus lourde n’est jamais l’amende, c’est la rémunération perdue sur une affaire menée à terme. Sur un bien à 300 000 € commissionné à 4 %, c’est 12 000 € qui s’évanouissent après plusieurs mois de travail — sans assurance pour les couvrir, puisque la perte d’honoraires n’est pas un dommage indemnisable.
Comment un agent immobilier traite-t-il un conflit d’intérêts sur un mandat ?
Le conflit d’intérêts est le cas d’école de la déontologie, et celui où le réflexe spontané est le plus mauvais : on se demande si la situation est interdite, alors que la bonne question est de savoir si elle est écrite.
Quatre situations reviennent, et chacune se traite de la même manière. Acquérir pour soi-même un bien dont on détient le mandat : l’intérêt du mandataire devient opposé à celui du mandant sur le prix, c’est-à-dire sur l’objet même de sa mission. Présenter un bien détenu par un proche sans le dire. Détenir simultanément un mandat de vente et un mandat de recherche qui se rencontrent sur la même opération, le fameux double mandat, où l’on est censé défendre deux prix contraires. Apporter l’affaire à une société dans laquelle on a un intérêt, direct ou par un parent. À ces quatre cas s’ajoute celui du rapprochement entre confrères, qui n’est pas un conflit mais le devient faute d’écrit : une convention de répartition se signe avant la visite, jamais après l’offre, comme le montre notre article sur l’inter-agence et le multi-réseaux.
Dans les quatre cas, la parade tient en trois gestes : informer le mandant par écrit, avant l’acte, dans un document daté ; lui laisser une alternative et consigner son choix ; et, sur un double mandat, obtenir l’accord exprès des deux parties sur la double qualité et sur la rémunération. Ce qui protège n’est pas la bonne foi, c’est la trace — d’autant que le droit à commission suppose, selon la DGCCRF, une intervention « déterminante » dans la conclusion, qualification difficile à obtenir quand les deux camps peuvent dire que vous serviez l’autre.
Le registre des mandats, tenu par ordre chronologique, joue ici un rôle sous-estimé : il date vos engagements — voir notre article rédiger un mandat de vente conforme.
Il y a enfin un conflit d’intérêts dont on ne parle jamais, celui de l’origine du contact. Un contact acheté n’est pas un contact neutre : la provenance du consentement, ce qui a été dit au propriétaire et ce à quoi il a souscrit déterminent ce que vous pouvez lui proposer. MonMandat est à cet égard une plateforme de mise en relation entre des propriétaires vendeurs qui ont consenti à être contactés et des agents immobiliers, qui débloquent la demande et rappellent eux-mêmes ; un lead y est partagé avec trois agents au maximum. Mais la règle vaut quel que soit le fournisseur, et elle est sèche : les obligations d’information et de conseil ne se délèguent pas avec le contact. Celui qui rappelle est celui qui en répond. Notre panorama des plateformes de mise en relation compare les modèles sur ce seul critère, et notre article sur la prospection immobilière replace l’achat de contacts parmi les autres canaux.
Quand un agent immobilier doit-il refuser un mandat au nom de la déontologie ?
Un article sur la déontologie qui ne dirait pas quand renoncer ne servirait à rien. Quatre cas justifient de refuser, et le calcul est à chaque fois favorable au refus.
Quand le vendeur demande de taire une information qu’il vous a donnée. Le devoir de conseil vous oblige à alerter sur l’importance de ne pas dissimuler, et l’intervention du notaire ne vous exonère de rien : accepter, c’est être le canal de la dissimulation.
Quand le prix demandé est hors de portée du marché et que le vendeur refuse tout écrit à ce sujet. Un avis de valeur signé, ou à défaut un compte rendu écrit du désaccord, suffit à vous protéger. Un vendeur qui refuse les deux vous prépare un reproche futur.
Quand vous ne pouvez pas établir la qualité du mandant. Indivision incomplète, société civile dont les statuts ne confèrent pas le pouvoir au gérant, usufruit et nue-propriété séparés, majeur protégé sans autorisation : dans tous ces cas, un mandat signé par qui n’a pas le pouvoir est un mandat qui ne produira rien. Nos articles sur la vente d’un bien détenu en SCI, la sortie d’indivision et la vente d’une maison en succession détaillent qui doit signer dans chaque configuration.
Quand un conflit d’intérêts ne peut pas être levé par un écrit : s’il n’existe aucune formulation permettant au mandant de consentir en connaissance de cause, le conflit est irréductible.
Le chiffrage du renoncement est brutal, et c’est pour cela qu’il convainc. Refuser coûte un rendez-vous, soit environ deux heures trente en comptant le trajet et la préparation. Garder le mandat coûte, au pire, les 12 000 € d’honoraires d’une vente à 300 000 € que le juge peut réduire ou supprimer, plus le temps de la procédure, plus un client mécontent qui raconte. Le calcul n’est pas serré. Et un refus argumenté ne détruit pas une relation commerciale : il arrive qu’il la fonde. Notre argumentaire de prise de mandat et notre article sur le mandat de vente immobilier montrent comment amener ce moment sans perdre l’affaire.
Questions fréquentes
Le code de déontologie des agents immobiliers est-il obligatoire ?
Oui. Il est fixé par le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 et s’applique à tous les titulaires d’une carte professionnelle, ainsi qu’aux représentants légaux et statutaires des sociétés. Son caractère obligatoire ne dépend d’aucune adhésion volontaire : il découle du texte, pas d’un syndicat ni d’une charte.
Existe-t-il un ordre des agents immobiliers comme il existe un ordre des avocats ?
Non. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est décrit par le ministère comme « une commission administrative à caractère consultatif ». Sa commission de contrôle examine les cas de pratiques abusives, rend un avis et propose la transmission du dossier à la DGCCRF. Elle ne délivre ni ne retire aucun titre.
Qui peut signaler le manquement déontologique d’un agent immobilier ?
La saisine est ouverte au procureur de la République, au préfet, aux associations de consommateurs agréées, à l’observatoire local des loyers, et aux professionnels soumis à la loi Hoguet comme à leurs cocontractants. La saisine doit énoncer les faits, le nom et l’adresse de la personne visée et les dispositions prétendument méconnues.
Que risque concrètement un agent immobilier qui manque à la déontologie ?
Trois choses, qu’aucune juridiction disciplinaire ne prononce. Une amende administrative de 3 000 € ou 15 000 € selon la forme juridique, sur le terrain du code de la consommation. Une réduction ou une suppression de la rémunération par le juge civil, même sur un mandat régulier. Et un dossier de renouvellement de carte fragilisé auprès de la chambre de commerce, trois ans plus tard. Nos articles sur les obligations envers le vendeur et le renouvellement de la carte professionnelle détaillent les deux derniers.