Il existe autant de types de mandats immobiliers que de missions qu’un propriétaire peut confier : vendre, rechercher, gérer, louer, et faire relayer un mandat par une autre agence. Les « trois types » dont tout le monde parle — simple, exclusif, semi-exclusif — ne sont pas des types de mandats : ce sont trois degrés d’exclusivité d’un seul et même contrat, le mandat de vente.
La distinction n’est pas académique. Le degré d’exclusivité change votre liberté commerciale ; la mission, elle, change la carte professionnelle que l’agence doit détenir, la garantie financière qu’elle doit présenter et le registre sur lequel votre contrat doit être inscrit. Signer un mandat dont l’agence n’a pas la mention correspondante, c’est signer un contrat fragile. Avant de choisir, une estimation sérieuse du bien vous donne la mesure de l’enjeu, et notre article sur le mandat de vente immobilier pose le cadre juridique commun à tous ces contrats.
Combien existe-t-il de types de mandats immobiliers ?
La question se pose mal, et c’est pour cela qu’elle reçoit toujours la même réponse incomplète. Il faut la poser autrement : quelle mission confie-t-on, et qui la confie ?
Sous cet angle, plusieurs contrats distincts apparaissent, et ils n’ont ni le même signataire, ni les mêmes effets.
Le mandat de vente : un propriétaire charge un professionnel de trouver un acquéreur pour son bien. C’est le contrat de référence, celui que la loi encadre le plus précisément, et celui qui se décline en trois degrés d’exclusivité.
Le mandat de recherche : un acquéreur charge un professionnel de trouver un bien correspondant à son besoin. Le signataire change de camp, et presque tout change avec lui.
Le mandat de gestion : un propriétaire bailleur confie la gestion durable de son bien loué — encaissement des loyers, charges, travaux, relations avec le locataire.
Le mandat de location : un propriétaire confie une mission ponctuelle, trouver un locataire et constituer le dossier, sans suite dans le temps.
La délégation de mandat : une agence qui détient un mandat de vente en confie l’exécution, pour partie, à une autre agence. Le propriétaire n’en est pas signataire, mais il est concerné, et son mandat doit l’autoriser.
S’y ajoutent deux activités qui ne sont pas des mandats mais qui figurent sur la même carte professionnelle : le syndic de copropriété, dont le contrat est réglementé à part, et le marchand de listes, qui ne se cumule avec aucune autre activité.
Ce qui réunit tous ces contrats est le socle de la loi Hoguet, détaillé dans notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle : un écrit, signé, en cours de validité, antérieur à toute négociation, portant les mentions obligatoires et inscrit au registre des mandats. Ce qui les sépare est ce que nous examinons ci-dessous.
Pourquoi mandat simple, exclusif et semi-exclusif ne sont-ils pas trois types de mandats ?
Parce que ces trois mots ne décrivent pas la mission : ils décrivent combien de personnes peuvent l’accomplir en même temps.
La fiche de la DGCCRF le dit en deux lignes : le mandat simple « permet au mandant de confier l’affaire à d’autres professionnels », tandis que dans le mandat exclusif « la négociation est confiée à un seul agent immobilier ». Le semi-exclusif se place entre les deux, en réservant au propriétaire le droit de vendre lui-même.
Dans les trois cas, la mission est identique : trouver un acquéreur. Le prix, la description du bien, l’étendue de la mission, la rémunération et son débiteur, les conditions de maniement des fonds, le numéro de registre : tout cela se rédige de la même manière. C’est pourquoi nous ne refaisons pas ici le comparatif des trois formes — il existe, avec son tableau, dans notre article mandat exclusif ou simple : lequel choisir, et notre article sur le mandat semi-exclusif traite la clause intermédiaire en détail.
La conséquence pratique de cette mise au point est la suivante : un vendeur qui compare « trois types de mandats » compare en réalité trois niveaux d’engagement sur une même prestation. Il peut parfaitement signer, pour le même bien et à la même date, un mandat de vente avec une agence et un mandat de gestion avec une autre : ce sont deux missions, et elles ne se concurrencent pas. Alors que signer deux mandats exclusifs de vente est contradictoire par construction.
Qui signe un mandat de recherche, et à quoi l’engage-t-il ?
C’est l’acquéreur, et c’est la première chose à comprendre : le mandat de recherche inverse la relation habituelle.
Trois différences en découlent, et chacune a son importance.
Le mandant n’est pas propriétaire du bien. Il n’y a donc ni titre de propriété à vérifier, ni diagnostics à réunir, ni syndic à solliciter. Ce que le mandat décrit n’est pas un bien mais un besoin : secteur, surface, nombre de pièces, budget maximum.
Le budget s’écrit comme un maximum, et il protège l’acquéreur. Un mandat de recherche qui ne fixe pas de plafond autorise l’agent à présenter n’importe quoi et rend la mission inappréciable.
La rémunération suit les mêmes conditions que pour une vente. La DGCCRF rappelle que l’agent doit détenir sa carte, un mandat écrit antérieur à toute négociation, avoir accompli sa mission et, pour une mission de négociation, avoir eu une intervention déterminante dans la conclusion. Et aucune somme ne peut être exigée avant la conclusion de l’opération constatée dans un acte. Un mandat de recherche ne se paie donc pas à la signature, ni au premier bien présenté.
Pour un vendeur, l’existence de ces mandats a une conséquence directe et agréable : une agence qui en détient plusieurs a, par définition, des acquéreurs identifiés avant de prendre votre mandat. C’est l’une des questions les plus utiles à poser en rendez-vous d’estimation, et notre article sur la manière de choisir un agent immobilier pour vendre en donne la liste. Le détail du contrat lui-même figure dans notre article sur le mandat de recherche immobilier.
Un mandat de gestion locative exige-t-il une autre carte professionnelle ?
Oui, et c’est le point que presque aucun propriétaire ne vérifie. La fiche de l’administration destinée aux professionnels est explicite : « La carte mentionne la ou les activités immobilières que vous exercez : transactions, gestion, syndic, marchand de liste ». Elle est « valable 3 ans » et renouvelable, à condition d’avoir suivi la formation continue exigée.
Autrement dit, il n’existe pas une « carte d’agent immobilier » générale : il existe une carte portant une ou plusieurs mentions, et chaque mention correspond à une famille de missions. Une agence qui ne détient que la mention transactions n’est pas habilitée à signer un mandat de gestion.
La garantie financière suit la même logique, en plus sévère. La fiche indique qu’elle est « toujours obligatoire » pour la gestion immobilière et pour l’activité de syndic, ainsi que pour les transactions impliquant la détention de fonds de clients. Pour la transaction sans détention de fonds, elle n’est pas exigée si le professionnel signe une déclaration sur l’honneur de non-détention. Son montant « s’élève à 30 000 € minimum lors des 2 premières années d’activité, puis à 110 000 € minimum », et il s’applique à chaque activité séparément.
La conséquence est nette, et elle est à l’avantage du propriétaire bailleur : en gestion, il n’existe aucune dispense de garantie financière. L’agence qui encaisse vos loyers doit présenter un garant, et le montant de cette garantie doit être affiché dans ses locaux. L’articulation entre cette garantie et l’assurance de responsabilité civile — deux obligations que l’on confond constamment — est détaillée dans notre article sur la RC pro et la garantie financière de l’agent immobilier, et les affichages correspondants dans celui sur les affichages obligatoires d’une agence immobilière.
Le dossier de la chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, qui délivre ces cartes, rappelle le reste des conditions : aptitude professionnelle, moralité, assurance, et formation continue. Notre article sur le renouvellement de la carte professionnelle en détaille le calendrier.
Quelle différence y a-t-il entre un mandat de location et un mandat de gestion ?
La durée de la mission, et tout ce qui en découle.
Le mandat de location est ponctuel. L’agence trouve un locataire, vérifie son dossier, rédige le bail, établit l’état des lieux, et sa mission s’achève. Elle n’encaisse pas les loyers pour le compte du propriétaire — ou, si elle encaisse le premier loyer et le dépôt de garantie, elle entre alors dans le champ de la détention de fonds.
Le mandat de gestion est durable. L’agence encaisse les loyers, régularise les charges, suit les travaux, relance les impayés, établit les documents fiscaux, et rend compte périodiquement. C’est une mission continue, rémunérée en pourcentage des loyers encaissés, et elle suppose la mention gestion sur la carte.
Deux conséquences pour qui signe.
Un mandat de location n’autorise pas la gestion, et un mandat de gestion ne vaut pas mandat de vente. Un propriétaire qui décide de vendre un bien que son agence gère depuis cinq ans doit signer un mandat de vente : la relation existante ne le dispense de rien, et le registre des mandats le montrera.
La reddition des comptes est une mention obligatoire. La DGCCRF énumère, parmi les mentions que le mandat « doit impérativement comporter », « les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ». Sur un mandat de gestion, c’est la clause à lire avant toutes les autres : elle dit à quelle fréquence vous recevez un relevé et sous quelle forme.
Pour un bien loué que l’on envisage de vendre, la question de la vente occupée se pose avant celle du mandat : notre article sur la vente d’un appartement loué et celui sur l’achat d’un bien déjà loué traitent les deux faces du sujet.
Qu’est-ce qu’une délégation de mandat entre deux agences ?
C’est le seul de ces contrats que le propriétaire ne signe pas, et c’est pourtant celui qui fait vendre une partie des biens difficiles.
Le principe : l’agence qui détient votre mandat de vente en confie l’exécution, pour tout ou partie, à une consœur, et les deux se partagent les honoraires prévus au mandat. Vous ne payez pas davantage — c’est la même commission, divisée entre deux professionnels — et votre bien est présenté à deux fichiers d’acquéreurs au lieu d’un.
Trois points à vérifier, dans l’ordre.
Votre mandat doit l’autoriser. Une clause de délégation, ou une autorisation écrite donnée ensuite, est nécessaire : un mandat muet ne permet pas à l’agence de se substituer librement.
La répartition des honoraires doit être écrite entre les deux agences, avant la visite. C’est le point où les litiges entre confrères naissent, et il ne vous concerne pas directement — sauf qu’un désaccord sur ce partage peut retarder votre vente.
Votre interlocuteur ne change pas. L’agence mandataire reste votre cocontractante, celle qui vous rend compte et celle dont la responsabilité est engagée envers vous.
Le détail du mécanisme figure dans notre article sur la délégation de mandat inter-agence, et l’économie de ces partages dans celui sur l’inter-agence et le multi-réseaux. Pour un vendeur, la bonne question à poser en rendez-vous est simple : « si mon bien ne trouve pas preneur en six semaines, le proposez-vous à vos confrères, et sous quelle forme ? ». Une réponse claire vaut un argument de plus en faveur d’une exclusivité, comme l’explique notre article sur le mandat exclusif de vente.
Comment vérifier qu’une agence a le droit de faire signer le mandat qu’elle propose ?
Quatre vérifications, et elles prennent cinq minutes au moment où l’on vous présente le contrat.
La mention de la carte correspond-elle à la mission ? Le numéro de carte est affiché dans les locaux et figure sur les documents professionnels. Ce qu’il faut lire, ce n’est pas seulement le numéro : c’est la ou les activités qu’il couvre. Transaction pour un mandat de vente ou de recherche, gestion pour un mandat de gestion.
La garantie financière est-elle affichée, et pour quelle activité ? Une agence qui exerce deux activités doit être garantie pour chacune, quand la garantie est due.
Le mandat porte-t-il son numéro d’inscription au registre ? La DGCCRF range le « numéro d’inscription au registre des mandats » parmi les mentions que le mandat doit impérativement comporter. Un mandat remis sans numéro est un mandat qui n’a probablement pas été inscrit — et un mandat non inscrit au registre chronologique est nul, ce qui fait tomber la commission avec lui. C’est une protection pour le propriétaire, mais une protection dont il vaut mieux ne pas avoir besoin : exigez le numéro sur votre exemplaire. Notre article sur la manière de rédiger un mandat de vente conforme détaille cette formalité.
Les autres mentions obligatoires sont-elles complètes ? La fiche de la DGCCRF énumère la durée du mandat, la rémunération de l’agent et qui en a la charge, l’étendue de la mission, les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes, et le numéro de registre. La fiche destinée aux particuliers ajoute l’identité du vendeur, l’objet du mandat avec la description du bien, le prix, et précise que le mandat est établi en « 2 exemplaires originaux » dont un pour chaque partie. Si l’on ne vous remet pas d’exemplaire, quelque chose ne va pas.
Un mot sur la durée, parce que les sources publiques ne s’accordent pas tout à fait. La fiche destinée aux particuliers retient, pour les mandats simple et semi-exclusif, une durée limitée le plus souvent à trois mois irrévocables, et pour le mandat exclusif une clause d’irrévocabilité de trois mois ; la fiche destinée aux professionnels mentionne, dans le contenu obligatoire du contrat, une durée de mandat de trois ans au maximum, tout en indiquant que la validité est généralement de trois mois. Nous publions les deux énoncés plutôt que d’en choisir un, et nous renvoyons, pour le fond de la question, à notre article sur la durée du mandat exclusif, qui traite la loi Chatel et les causes de nullité.
Quand faut-il refuser de signer un mandat immobilier ?
Quatre cas, et dans chacun le refus coûte moins que la signature.
Quand la mission inscrite au mandat n’est pas celle dont vous avez besoin. Un mandat de vente présenté pour une mise en location, un mandat de gestion présenté comme un simple « suivi » : la mission se lit dans l’étendue écrite, pas dans la conversation.
Quand la mention de la carte ne couvre pas cette mission. Il n’y a rien à négocier : l’agence n’a pas le droit d’exercer cette activité, et le contrat est irrégulier dès l’origine.
Quand le mandat ne porte pas de numéro de registre. La nullité joue en votre faveur, mais elle se plaide — et une vente nouée sur un mandat nul se dénoue mal, au pire moment.
Quand on vous demande une somme à la signature. Aucune somme ne peut être exigée avant la conclusion de l’opération constatée dans un acte. Une demande d’avance, de frais de dossier ou de provision sur publicité est un signal d’alarme, et la perception d’une somme en violation de ces règles est un délit.
Le chiffrage du renoncement est, ici, très favorable au propriétaire. Relire un mandat prend dix minutes, et poser quatre questions en prend cinq. En face, un mandat irrégulier fait perdre, au mieux, les semaines de commercialisation qu’on recommencera ailleurs ; au pire, il fait échouer une vente au stade du compromis, quand un acquéreur a déjà engagé une demande de prêt. Sur un bien à 300 000 €, six semaines perdues ne se rattrapent pas : les premières visites arrivent deux à trois semaines après la mise en ligne, et un bien qui revient sur le marché part avec une histoire.
Et le bon réflexe inverse, pour finir : signer la mission qui correspond vraiment au projet, même si elle est moins flatteuse. Un propriétaire qui hésite entre vendre et louer n’a pas à signer les deux : il signe celle qu’il a décidée, et il garde la seconde en réserve. Notre article sur le mandat simple explique pourquoi la forme la moins engageante n’est pas toujours la plus efficace, et celui sur le mandat de vente immobilier rassemble l’ensemble des règles communes à ces contrats.
Questions fréquentes
Un mandat de recherche engage-t-il l’acquéreur à acheter ?
Non. C’est un mandat d’entremise : il engage l’agent à chercher et à présenter des biens, et l’acquéreur à passer par lui pour ceux qu’il lui a présentés. La rémunération suppose, selon la DGCCRF, une mission accomplie, une intervention déterminante et une opération effectivement conclue dans un acte.
Un marchand de listes peut-il aussi exercer la transaction immobilière ?
Non. La fiche de l’administration indique que la carte mentionne la ou les activités exercées — transactions, gestion, syndic, marchand de liste — et que l’activité de marchand de listes ne peut pas être cumulée avec les autres. C’est la seule incompatibilité de ce type dans la profession.
Le montant de la garantie financière est-il le même pour toutes les activités d’une agence ?
Non : il s’apprécie activité par activité. La fiche indique qu’elle « s’élève à 30 000 € minimum lors des 2 premières années d’activité, puis à 110 000 € minimum », et ce montant s’applique à chaque activité séparément. Une agence qui fait de la transaction et de la gestion est donc concernée deux fois.
Un mandat de vente peut-il être conclu pour trois ans ?
Les sources publiques ne disent pas tout à fait la même chose : la fiche destinée aux professionnels mentionne une durée de mandat de 3 ans au maximum dans le contenu obligatoire du contrat, tout en indiquant que la validité est généralement de 3 mois. Nous publions les deux, et notre article sur la durée du mandat exclusif traite la question en détail, loi Chatel comprise.