Vendre un logement loué en meublé : congé à l’échéance, pas de droit de préemption, et des amortissements qui reviennent

La croyance est solidement installée : le locataire d’un logement meublé serait moins protégé au quotidien mais tout aussi protégé à la vente. C’est faux dans les deux sens. En vente, le bailleur d’un meublé est dans une position nettement plus confortable que celui d’une location vide : son préavis est de trois mois au lieu de six, et il n’a aucune offre de vente à faire à son locataire, qui ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Deux avantages d’un coup, sur le point précisément qui bloque le plus souvent une vente de bien occupé.

Cette facilité se paie, mais ailleurs, et à un moment où personne ne l’attend : au calcul de la plus-value. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée minorent le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Avant de choisir entre vendre occupé et donner congé, faites chiffrer les deux scénarios : notre estimation gratuite donne la valeur, et le calcul de ce qu’il reste après impôt se prépare avec les éléments de notre page sur les exonérations de plus-value. Les règles communes à toute vente de bien loué — congé pour vente, décote d’un bien occupé — sont traitées dans vendre un appartement loué.

Peut-on vendre un logement loué en meublé sans attendre la fin du bail ?

Oui, à condition de distinguer deux opérations que l’on confond sans cesse. Vendre le bien occupé est possible à tout moment : le propriétaire « a également la possibilité de vendre son bien à tout moment, même s’il est encore occupé par le locataire », rappelle l’Agence nationale pour l’information sur le logement sur une page à jour au 11 février 2025. Le bail suit le bien, et « le contrat de bail se poursuivra alors dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire ».

Vendre le bien libre, en revanche, suppose un congé, et le congé ne se donne pas quand on veut. Pour un bail meublé, « le propriétaire peut donner congé uniquement à la fin du bail et doit respecter un préavis de trois mois », précise la page de l’ANIL consacrée à la location meublée, qui énumère trois motifs admis : « la vente du logement », « la reprise du logement pour y habiter » et « un motif légitime et sérieux ».

L’articulation de ces deux règles produit un effet que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Le bail meublé ordinaire est conclu pour « 1 an + tacite reconduction ». Le congé pour vente ne peut donc être donné qu’une fois par an, trois mois avant l’échéance anniversaire. Un préavis de trois mois n’est pas une sortie en trois mois : si la fenêtre est passée de deux semaines, elle se rouvre dans neuf mois et demi. C’est pour cette raison que, sur un meublé, la première chose à vérifier n’est pas la valeur du bien mais la date d’anniversaire du bail.

Le locataire d’un logement meublé a-t-il un droit de préemption en cas de congé pour vente ?

Non, et c’est la différence la plus lourde de conséquences avec une location vide. En location vide, « le congé pour vendre doit contenir une offre de vente faite au locataire, qui a deux mois pour répondre » ; la fiche publique sur le congé donné par le propriétaire, vérifiée le 1er juin 2026, le confirme en indiquant que le locataire « est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement ». Pour le meublé, la page de l’ANIL est explicite : « Cependant il n’y a pas de droit de préemption applicable. »

Ce point n’est pas une nouveauté, et c’est ce qui le rend solide. Une analyse juridique de l’ANIL référencée n° 29/07, classée dans les analyses de 2007 — elle ne porte pas de mention « à jour au », nous le signalons — posait déjà qu’« il n’y a pas en location meublée d’équivalent à la protection offerte par la loi de 89 ». Elle précisait que « seule la loi du 31.12.75 instituant un droit de préemption au profit du locataire » pouvait être envisagée, à travers ses articles 10 et 10-1, et que le congé doit être délivré « conformément à l’article L. 632-1 ». Une analyse de 2007 et une page à jour en 2025 qui concluent dans le même sens à dix-huit ans d’intervalle valent mieux qu’une source récente isolée.

Pour le vendeur, l’économie pratique est considérable. Pas d’offre de vente à rédiger, pas de prix à figer dans le congé, pas de délai de deux mois pendant lequel le locataire peut décider d’acheter, pas de risque de voir la vente à un tiers compromise parce que l’offre faite au locataire était mal libellée. Ce sont autant de contentieux classiques de la location vide qui n’existent pas ici. En contrepartie, le locataire sort sans priorité d’achat : le dire clairement dans le congé évite une discussion inutile au moment du départ.

Quel préavis faut-il respecter pour donner congé pour vente à un locataire en meublé ?

Trois mois, et la comparaison avec la location vide est éclairante. En location vide, le locataire doit recevoir la lettre de congé « au moins 6 mois avant » la date d’échéance du bail, et le congé n’est possible que « pour vendre le logement, ou pour le reprendre », outre le motif légitime et sérieux. En meublé, le délai tombe à trois mois pour les mêmes motifs.

La forme, elle, ne se relâche pas. Le congé se donne « au moyen d’une lettre de congé », et la fiche publique précise qu’il ne faut pas « donner votre préavis (ou votre congé) par un simple mail ». La page de l’ANIL ajoute, pour la location vide, que le congé pour vendre « devra obligatoirement être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception » et rappelle la sanction d’un retard : « le contrat du locataire sera reconduit automatiquement ». C’est la même logique qui s’applique à un meublé dont le bail est tacitement reconductible.

Une recommandation de méthode en découle, et elle n’a rien d’administratif : on inscrit la date du congé dans son agenda au moment de la signature du bail, pas au moment où l’on décide de vendre. Un bailleur qui réfléchit à vendre en novembre, sur un bail dont l’échéance tombe en février, a déjà perdu : il lui reste à vendre occupé, ou à attendre l’année suivante. Et les diagnostics, qui prennent eux aussi du temps à réunir, se commandent dans le même mouvement — la liste figure dans notre dossier des documents obligatoires pour vendre.

Comment se calcule la plus-value quand le logement était loué meublé ?

C’est ici que la facilité du meublé se paie. La loi de finances pour 2025 « rehausse la fiscalité sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier » « en réintégrant l’amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables », selon la page du ministère de l’Économie consacrée au budget 2025, datée du 17 février 2025.

L’analyse juridique de l’ANIL n° 2025-06, à jour au 10 mars 2025, en donne la base légale et le mécanisme : le montant des amortissements « admis en déduction des biens donnés en location » minore le prix d’acquisition, sur le fondement du « CGI : art. 150 VB, III (nouveau) », issu de l’article 84 de la loi de finances. La mesure s’applique aux cessions réalisées « à compter du 15 février 2025 (lendemain de sa promulgation) », et elle vise le contribuable qui « exerce une activité non professionnelle ».

Dit autrement : l’avantage pris chaque année pendant la location n’était pas un cadeau, c’était une avance. Un bailleur qui a amorti 4 000 € par an pendant dix ans a réduit son revenu imposable d’environ 40 000 € sur la période, et retrouve au moment de la vente un prix d’acquisition diminué d’autant, donc une plus-value imposable augmentée d’autant. Ce n’est pas une taxe nouvelle, c’est une facture différée — et elle tombe précisément l’année où le vendeur croyait encaisser.

Un retrait assumé : la page de l’administration fiscale consacrée au calcul de cette plus-value n’a pas pu être consultée, ni par récupération directe ni par le second canal dont nous disposons. Nous nous appuyons donc sur les deux sources publiques ci-dessus, qui citent le texte, et nous ne publions aucune formule de calcul détaillée ni aucun exemple chiffré présenté comme officiel. Le chiffrage exact d’une cession se fait avec le comptable qui a tenu les amortissements.

Quels logements meublés échappent à la réintégration des amortissements ?

Les exclusions ne portent pas sur une durée de détention ni sur un montant, mais sur des types d’établissement, ce qui en rend la lecture plus simple qu’on ne le craint. La minoration du prix d’acquisition ne s’applique pas aux biens situés dans « les résidences universitaires » et les résidences-services accueillant exclusivement des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou « des personnes âgées de plus de 65 ans ». Elle ne s’applique pas davantage aux établissements accueillant « des personnes handicapées, quel que soit leur degré de handicap ou leur âge ». La page du ministère de l’Économie résume ces exclusions en visant les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.

Une seconde exclusion, moins visible, mérite l’attention de tout bailleur qui a fait des travaux. Les amortissements correspondant à des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration ou de démolition retenues pour l’impôt sur le revenu « ne seront pas inclus dans la minoration du prix d’acquisition ». La réintégration frappe donc l’amortissement du bien et de ses équipements, non celui des travaux déjà pris en compte par ailleurs. La distinction se joue dans la comptabilité de l’activité, pas dans l’acte de vente.

Enfin, ce que la réforme ne change pas vaut d’être dit, parce que les propriétaires l’ignorent souvent en sens inverse : les abattements pour durée de détention restent acquis. Les propriétaires demeurent exonérés d’impôt sur la plus-value après vingt-deux ans de détention, et de cotisations sociales après trente ans. Un meublé détenu depuis longtemps n’est donc pas devenu un mauvais bien à vendre ; c’est un meublé détenu depuis sept ou huit ans, amorti à plein, qui a vu sa sortie se renchérir.

Que risque un bailleur dont le mobilier ne correspond pas à la liste réglementaire ?

La question paraît secondaire et elle commande tout le reste, puisque c’est la qualification de meublé qui prive le locataire du droit de préemption. Un logement meublé « est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants », et la liste est réglementaire : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un logement qui ne satisfait pas cette définition n’est pas un logement meublé au sens des textes, quelle que soit la façon dont le bail est intitulé. Et la conséquence est asymétrique : le bailleur a appliqué un bail d’un an et un préavis de trois mois là où le régime de la location vide imposait trois ans et six mois, et il a délivré un congé sans offre de vente là où une offre était due.

Un silence publié : aucune des sources publiques que nous avons consultées ne dit ce que devient un congé pour vente déjà délivré lorsque la qualification de meublé est contestée avec succès. Nous ne comblons pas ce vide par une déduction. La conduite prudente, elle, ne fait pas de doute : avant de donner congé, on relève le mobilier présent pièce par pièce, en photos datées, et on complète ce qui manque. Une liste d’inventaire annexée au bail, tenue à jour, coûte une heure ; la contestation de la qualification coûte la vente.

Faut-il vendre le logement meublé ou le remettre en location vide avant de vendre ?

La tentation existe, surtout chez les bailleurs qui ont entendu parler de la réintégration des amortissements : repasser en location vide pour « sortir » du régime. L’arbitrage est moins favorable qu’il n’y paraît, et il se joue sur trois éléments.

Le premier est le calendrier, et il est brutal. Passer d’un bail meublé à un bail vide suppose de mettre fin au premier, donc d’attendre une échéance et de donner congé pour motif légitime et sérieux ou pour reprise, puis de reconclure un bail de trois ans. Le bien devient alors beaucoup plus difficile à libérer : préavis de six mois, offre de vente obligatoire au locataire, deux mois de réflexion pour lui. On aura troqué une contrainte fiscale contre une contrainte juridique bien plus longue.

Le deuxième est que la réintégration porte sur les amortissements déjà déduits : changer de régime pour l’avenir ne les efface pas. Le troisième est la nature de l’acquéreur. Un studio ou un deux-pièces loué meublé intéresse d’abord des investisseurs, qui achètent un rendement documenté et une absence de droit de préemption ; le même bien reloué vide, à un loyer plus bas, se vend à un prix plus bas. Dans la plupart des cas, la bonne décision est donc de vendre en meublé, occupé ou libre, et de faire chiffrer la plus-value avant de signer. Un conseiller qui vous propose cet arbitrage chiffré plutôt qu’une fourchette de prix fait exactement son travail, comme l’explique notre page sur le choix d’un agent immobilier pour vendre.

Quand faut-il renoncer au congé pour vente et vendre occupé ?

Trois situations plaident pour vendre occupé sans donner congé. La première est celle d’un bail dont l’échéance est lointaine : si la date d’anniversaire vient de passer, le congé ne pourra pas être délivré avant neuf mois, et la vente libre n’interviendra pas avant plus d’un an. Sur un marché où les taux et les prix bougent, immobiliser une décision aussi longtemps a un coût réel, souvent supérieur à l’écart de prix entre un bien libre et un bien occupé.

La deuxième est celle d’un locataire fiable et d’un loyer au niveau du marché. C’est un argument de vente, pas un handicap : l’acquéreur investisseur achète un flux déjà en place, sans vacance ni frais de remise en location. La troisième est celle du mobilier incomplet : un bailleur qui n’est pas certain que son logement réponde à la définition réglementaire a tout intérêt à ne pas délivrer de congé, donc à ne pas exposer cette faiblesse, et à vendre occupé en transmettant le bail tel qu’il est.

À l’inverse, donner congé se justifie quand le logement est manifestement destiné à un acquéreur occupant — une surface familiale, un secteur résidentiel, un bien dont la clientèle n’est pas investisseuse — et quand l’échéance est proche. Dans tous les cas, la décision se prend avec trois chiffres sur la table : la valeur occupée, la valeur libre, et l’impôt de plus-value calculé amortissements réintégrés. Ce dernier est le plus souvent oublié, et c’est celui qui, sur un meublé détenu une dizaine d’années, déplace le plus le résultat final. Le reste — ce qui se laisse dans le logement, ce que le mobilier change aux frais de notaire — se traite comme sur n’importe quelle vente, dans que laisser dans la maison lors de la vente et dans les frais de notaire du vendeur.

Questions fréquentes