Vendre le bien d’un majeur protégé : tutelle, curatelle, habilitation familiale — ce que l’agent doit obtenir avant le mandat

Quand le propriétaire d’un bien fait l’objet d’une mesure de protection, la question n’est pas de savoir si la vente est possible — elle l’est presque toujours — mais qui signe, et avec quelle autorisation. Et la réponse n’est pas la même d’une mesure à l’autre : sous curatelle, aucun juge n’intervient ; sous tutelle, l’autorisation du juge est exigée ; sous habilitation familiale, elle l’est pour le logement et pas pour le reste.

C’est un sujet que notre article sur qui doit signer un mandat de vente annonçait sans le traiter, parce qu’il mérite d’être pris pour lui-même. L’enjeu est double : un mandat pris sans l’autorisation requise ne permet pas de vendre, et il ne se régularise pas après coup. Avant tout rendez-vous, une estimation sérieuse du bien reste le point de départ — et, nous le verrons, elle devient ici une pièce du dossier judiciaire.

Qui signe le mandat de vente du bien d’une personne sous tutelle ?

Le tuteur, et lui seul. La personne sous tutelle est représentée : elle ne signe pas à côté de son tuteur, elle est remplacée par lui. La fiche de l’administration comparant les mesures de protection décrit la tutelle comme le régime dans lequel le tuteur décide à la place du majeur, dans son intérêt.

Mais cette signature ne suffit pas à autoriser la vente. La même fiche énonce la règle qui commande tout le dossier : « L’autorisation du juge est nécessaire pour les actes de disposition. » Et elle définit l’acte de disposition comme un « acte qui engage le patrimoine d’une personne, pour le présent ou l’avenir », en citant précisément la vente d’un immeuble parmi ses exemples.

Trois conséquences pratiques, et la troisième est celle qui fait perdre des mandats.

Le mandat se signe avec le tuteur, mais il ne vaut rien sans l’ordonnance. Rien n’interdit de signer un mandat de vente avant d’avoir l’autorisation ; simplement, l’agence commercialise alors un bien dont la vente n’est pas encore permise, et une offre acceptée se heurtera à l’absence d’autorisation chez le notaire.

L’autorisation porte sur une opération, pas sur une intention. Le juge se prononce au vu d’un projet : un bien identifié, une valeur, des conditions. Une autorisation obtenue pour une vente à un prix donné ne couvre pas automatiquement une vente conclue bien en dessous.

Elle ne se rattrape pas après coup. C’est le point sur lequel il ne faut rien espérer : une vente signée sans l’autorisation requise n’est pas une vente irrégulière qu’on régularise, c’est une vente qui ne se fait pas. Le socle de la profession, qui impose à l’agent de détenir un mandat régulier avant toute négociation, est détaillé dans notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle.

Faut-il l’autorisation du juge pour vendre le logement d’une personne sous curatelle ?

Non, et c’est la réponse qui surprend le plus — y compris des professionnels qui demandent une ordonnance qu’aucun texte n’exige.

La fiche de l’administration est nette : sous curatelle, « le majeur gère et administre librement » ses biens, et « il doit être assisté du curateur pour les actes de disposition ». Elle ajoute que le curateur assiste le majeur « notamment pour les actes qui modifient la consistance de son patrimoine ». Nulle part elle ne mentionne, pour la curatelle, une autorisation du juge sur les actes de disposition — là où elle la mentionne expressément pour la tutelle.

La différence entre les deux mesures tient donc en un mot : assistance contre représentation.

En curatelle, le majeur signe. Il est le vendeur, il est présent, il consent, et le curateur contresigne pour l’assister. Un mandat signé par le seul curateur est, à l’inverse, un mandat irrégulier : il ne manque pas une autorisation, il manque la signature du propriétaire.

En tutelle, le majeur ne signe pas. C’est le tuteur qui agit en son nom, muni de l’autorisation du juge.

Quant à la sauvegarde de justice, c’est la mesure la plus légère et celle qui se lit le plus mal : le majeur garde la gestion de ses biens et décide seul, sauf si l’acte entre dans la mission confiée à un mandataire spécial. Autrement dit, ce qui a été retiré au majeur figure dans l’ordonnance, et tout le reste lui appartient. Demander l’ordonnance est le seul moyen de savoir de quel côté se trouve la vente.

L’habilitation familiale permet-elle de vendre la résidence principale sans le juge ?

Non, et c’est le piège le plus coûteux du sujet, parce que la mesure a été conçue précisément pour éviter le juge.

Le ministère de la Justice rappelle le principe de cette mesure, créée pour les familles qui s’entendent : le juge habilite un proche — conjoint, partenaire, concubin, ascendant, descendant, frère ou sœur — et, une fois l’habilitation donnée, « la personne habilitée n’est pas tenue de rendre un compte de gestion ». L’habilitation « peut être spéciale, c’est-à-dire limitée à un acte ou plusieurs actes déterminés », ou porter sur l’ensemble des actes.

La fiche de l’administration sur l’habilitation familiale détaille ce que la personne habilitée peut faire, et c’est là que l’exception apparaît. Sous habilitation générale de représentation, elle accomplit seule les actes conservatoires, d’administration et de disposition, sans autorisation du juge — sauf une courte liste, dont les « actes de disposition qui concernent la vente de la résidence principale et secondaire de la personne protégée ». La fiche ajoute, et la formule mérite d’être lue deux fois, que la personne protégée elle-même a besoin de l’autorisation du juge pour vendre sa résidence principale ou secondaire.

Figurent également dans cette liste les actes de disposition à titre gratuit, comme une donation, les actions en nullité au nom de la personne protégée, l’acquiescement au divorce ou au changement de régime matrimonial, et les situations d’opposition d’intérêts — par exemple lorsque la personne habilitée est aussi héritière, ce qui est le cas le plus fréquent dans une fratrie.

Le mécanisme est donc inverse de l’intuition : plus l’habilitation est large, plus l’exception du logement se remarque. Une famille produit une habilitation générale, en toute bonne foi, en pensant qu’elle couvre tout — et c’est précisément la vente du logement qu’elle ne couvre pas. L’habilitation peut à l’inverse avoir été accordée pour cet acte précis : la fiche indique qu’elle « peut être générale ou limitée à un ou plusieurs actes (vente du logement, donation au nom du majeur protégé...) ». Dans ce cas, la pièce à lire est la décision, qui nomme l’acte autorisé.

Pourquoi l’autorisation de vendre le bien d’un majeur protégé exige-t-elle deux avis de valeur ?

Parce que le juge ne se prononce pas sur une intention de vendre, mais sur un prix — et qu’il lui faut deux regards pour l’apprécier.

La fiche de l’administration sur l’habilitation familiale énumère les pièces à joindre à la requête et mentionne, « en cas de volonté de vendre un bien immobilier, au moins 2 avis de valeur de ce bien ». C’est une information capitale pour un professionnel, et pour deux raisons.

La première : l’agent entre dans le dossier avant le mandat. La famille a besoin d’avis de valeur pour saisir le juge, c’est-à-dire des semaines, parfois des mois, avant d’être en état de confier une commercialisation. L’agent qui comprend cette séquence se positionne au bon moment, avec un document utile, plutôt qu’en demandant une signature que personne ne peut encore donner.

La seconde : un avis de valeur n’est pas une estimation commerciale. Ce qui est attendu est un document motivé, daté, appuyé sur des références de ventes réelles, et dont la méthode se défend devant un tiers. Notre article sur l’avis de valeur immobilier en détaille la trame, et celui sur la manière de réussir un rendez-vous d’estimation explique comment recueillir les éléments qui le fondent.

Un point d’honnêteté, parce qu’il conditionne ce que l’on peut promettre à une famille. Aucune des sources publiques que nous avons consultées n’indique le délai dans lequel un juge statue sur une demande d’autorisation de vendre, ni le coût de la procédure. Nous publions ce silence plutôt que de le combler : les ordres de grandeur qui circulent viennent d’expériences individuelles et varient d’un tribunal à l’autre. La seule conduite honnête est de dire à la famille que ce délai existe, qu’il n’est pas maîtrisable, et de lui conseiller de se renseigner auprès du greffe du tribunal judiciaire compétent.

Un mandat de protection future suffit-il pour vendre le bien du mandant ?

Cela dépend de sa forme, et les deux formes ne donnent pas les mêmes pouvoirs.

La fiche de l’administration sur le mandat de protection future distingue clairement. Le mandat notarié permet une gestion complète du patrimoine, actes d’administration et de disposition compris, la fiche citant pour exemple de pouvoir « vendre le bien immobilier ou faire une donation ». Le mandat sous signature privée, lui, est borné : « la gestion des biens se limite uniquement aux actes d’administration », et pour les actes de disposition « le mandataire devra obtenir l’accord du juge des tutelles ».

Et la même fiche contient une tension qu’elle ne résout pas. Dans la partie consacrée aux obligations du mandataire, elle énonce une règle générale selon laquelle, pour les actes de disposition, le mandataire doit obtenir l’autorisation du juge des tutelles — sans distinguer les deux formes de mandat. Lue seule, cette phrase contredit la première, qui range la vente d’un immeuble parmi ce que le mandat notarié permet.

Les deux énoncés sont publiés sur la même page, et nous ne choisirons pas pour le lecteur. La conduite à tenir n’en dépend pas : c’est le mandat lui-même qu’il faut lire, parce qu’il nomme les pouvoirs donnés, et c’est le notaire qui dira si la vente projetée entre dans ces pouvoirs ou exige une autorisation. En l’absence de réponse claire, le réflexe sûr est d’exiger l’autorisation : elle ne nuit jamais à une vente, alors que son absence peut l’empêcher.

Une remarque de calendrier, utile en rendez-vous : un mandat de protection future ne produit effet qu’une fois mis à exécution, sur constat médical de l’altération des facultés du mandant. Un mandat signé et rangé dans un dossier ne donne aucun pouvoir, et l’agent doit donc vérifier non seulement son existence, mais sa mise en œuvre.

Comment vendre un bien quand un époux n’est pas en état de manifester sa volonté ?

Par une mesure spécifique, qui n’est ni une tutelle ni une curatelle, et que l’on rencontre souvent sans la connaître : l’habilitation judiciaire de représentation du conjoint.

La fiche de l’administration en décrit le champ : le juge peut être saisi lorsqu’un époux est hors d’état de manifester sa volonté, par exemple en raison d’une altération de ses facultés, d’une absence, d’une hospitalisation ou d’une incarcération. « Seuls les couples mariés peuvent engager une procédure d’habilitation judiciaire de représentation du conjoint », et elle est ouverte quel que soit le régime matrimonial. Le tribunal compétent est « celui du lieu où demeure l’époux hors d’état de manifester sa volonté », et le juge vérifie que la demande « sauvegarde l’intérêt commun des époux ».

L’époux habilité « agit en son nom et pour son compte dans l’intérêt de la famille », et la fiche cite parmi les actes possibles la signature d’un acte de vente. Elle précise aussi que l’habilitation doit justifier son étendue à chaque acte, le juge fixant les opérations concernées — « vente d’un bien, placement financier... ».

Et voici le détail qui décide de la valeur d’un mandat : si la décision ne précise rien, l’habilitation ne porte que sur les actes d’administration. Une vente doit donc y être expressément prévue. Une ordonnance produite en rendez-vous ne se lit pas comme un sésame : elle se lit comme une liste, et c’est la présence du mot « vente » qui compte.

Cette mesure se combine avec la règle que notre article sur qui doit signer un mandat de vente expose en détail : aucun des deux époux ne peut disposer seul du logement de la famille, y compris lorsque le bien est propre à l’un des deux. Quand le conjoint n’est pas en état de consentir, l’habilitation judiciaire est la voie qui permet de lever ce verrou — et c’est, là encore, le juge qui en fixe les bornes.

Quelles pièces un agent immobilier doit-il exiger avant de signer un mandat pour un majeur protégé ?

Quatre, et elles s’obtiennent avant le rendez-vous plutôt que pendant.

Le jugement ou l’ordonnance qui institue la mesure. C’est la pièce maîtresse : elle nomme la mesure, la personne chargée de la protection, sa durée, et l’étendue des pouvoirs. Une mesure se prouve par une décision, jamais par une déclaration.

L’autorisation spécifique de vendre, quand elle est exigée. Sous tutelle, elle l’est pour tout acte de disposition. Sous habilitation familiale, elle l’est pour la résidence principale comme pour la résidence secondaire. Sous mandat de protection future sous signature privée, elle l’est pour les actes de disposition. Sous curatelle, elle ne l’est pas.

Le titre de propriété. Il dit qui est propriétaire, de quel droit, et il révèle les configurations qui se superposent à la mesure de protection : indivision, démembrement, bien reçu en donation. Nos articles sur la vente d’un bien en usufruit et nue-propriété et sur la vente d’un bien reçu en donation traitent ces régimes, et la combinaison est fréquente : un parent usufruitier sous curatelle et des enfants nus-propriétaires est une situation ordinaire.

La pièce d’identité de la personne protégée et celle de la personne chargée de la protection. Élémentaire, et pourtant régulièrement omise, parce que l’attention se porte sur la décision judiciaire.

Ces documents rejoignent le dossier de vente au même titre que les diagnostics : notre article sur les documents obligatoires pour vendre en donne la liste complète, et celui sur le dossier de vente immobilier les délais de chaque pièce. La fiche sectorielle de la DGCCRF rappelle de son côté l’exigence qui gouverne l’ensemble : l’agent doit disposer d’un mandat « écrit, signé et en cours de validité », et ce mandat « doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation ». La forme de ce mandat, elle, ne change pas : notre article sur la manière de rédiger un mandat de vente conforme en détaille les mentions et l’inscription au registre.

Quand un agent immobilier doit-il refuser un mandat sur le bien d’un majeur protégé ?

Trois situations, et dans les trois le refus n’est pas une prudence excessive mais un calcul.

Quand l’autorisation requise n’est pas obtenue et qu’on propose de « lancer la commercialisation en attendant ». C’est la demande la plus fréquente, et elle part d’une bonne intention : la famille veut gagner du temps. Mais diffuser un bien dont la vente n’est pas autorisée revient à recevoir des offres qu’on ne pourra pas transmettre utilement, puis à expliquer à un acquéreur qui a engagé une demande de prêt qu’il faut attendre une décision de justice. Ce qui se prépare pendant l’instruction, en revanche, est précieux : pièces, diagnostics, avis de valeur.

Quand on vous présente une attestation au lieu d’une décision. Une lettre du tuteur, un courrier d’association tutélaire, un mot du médecin : aucun de ces documents ne dit l’étendue des pouvoirs. Seule la décision le dit.

Quand la personne protégée n’a manifestement pas été associée au projet. Ce n’est pas une règle de droit, c’est une règle de métier. Une vente préparée sans que l’intéressé ait été entendu se fragilise d’elle-même, et elle expose l’agent à être pris dans un conflit familial qu’il ne maîtrise pas. La fiche sur l’habilitation familiale signale d’ailleurs que l’autorisation du juge est requise en cas d’opposition d’intérêts, par exemple lorsque la personne habilitée est elle-même héritière : le signal est là, dans le texte.

Le chiffrage, parce que c’est lui qui emporte la décision. Demander la décision et l’autorisation coûte un courriel et quelques jours d’attente. En face, un mandat inutile sur un bien à 300 000 € commissionné à 4 % met en jeu 12 000 € d’honoraires, et la perte ne s’arrête pas là : les semaines de commercialisation sont à refaire, l’acquéreur ne revient pas, et le bien repasse sur le marché avec une histoire. Notre article sur les obligations de l’agent envers le vendeur montre par ailleurs que le juge peut réduire, voire supprimer, une rémunération lorsque la mission n’a pas été correctement remplie.

Le réflexe qui résume tout ce dossier tient en une phrase : on ne demande pas si la personne est protégée, on demande quelle mesure et quelle autorisation. Les deux mots qui changent tout sont « assistance » et « représentation » — et le document qui les départage est toujours la décision du juge, jamais la bonne volonté de la famille. Pour les autres configurations de signature, notre article sur qui doit signer un mandat de vente et notre guide du mandat de vente immobilier complètent ce tableau.

Questions fréquentes