Qui doit signer un mandat de vente : indivision, couple marié, démembrement — et ce qui arrive au mandat en cas de décès

Un mandat de vente n’a de valeur que s’il est signé par celui ou ceux qui détiennent le pouvoir de vendre. Pour un bien indivis, la vente relève de l’unanimité. Pour un bien démembré, elle exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Pour une société civile, elle dépend des statuts. Et pour un couple marié, elle peut exiger deux signatures même quand un seul des deux est propriétaire.

C’est ce dernier cas qui fait le plus de dégâts, parce que rien dans le titre de propriété ne l’annonce. Le reste s’anticipe avec quelques pièces demandées avant le rendez-vous, et la vérification coûte dix minutes. Nos articles sur le mandat de vente immobilier et sur la manière de rédiger un mandat de vente conforme traitent la forme du contrat ; celui-ci traite la qualité du signataire. Et comme toujours, le rendez-vous se prépare avec une estimation sérieuse du bien.

Qui doit signer un mandat de vente pour qu’un agent immobilier puisse vendre ?

La règle de base est simple : le mandat doit être signé par toutes les personnes dont l’accord est nécessaire à la vente du bien. La fiche de l’administration sur le mandat de vente précise qu’il est « écrit, daté et signé » par le vendeur, appelé le mandant, et établi en « 2 exemplaires originaux », dont un pour chaque partie.

Le mot « vendeur » recouvre en réalité quatre situations qui n’ont pas la même réponse, et c’est là que les dossiers se compliquent.

Un propriétaire unique et non marié : il signe seul, et le dossier est sans difficulté.

Plusieurs propriétaires d’un même droit — l’indivision : il faut l’unanimité, sauf exceptions que nous détaillons plus bas.

Des titulaires de droits différents sur le même bien — le démembrement : usufruitier et nu-propriétaire doivent tous deux consentir.

Un propriétaire marié, même seul titulaire du bien : son conjoint peut devoir signer, selon la nature du bien et son usage.

Et une exigence commune à tous ces cas, que la fiche de la DGCCRF formule en une phrase : l’agent « dispose à cet effet d’un mandat écrit, signé et en cours de validité », et « ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation ». Un mandat régularisé après la première visite ne rattrape rien.

À quoi s’ajoute le cas où le propriétaire est une personne morale, où ce sont les statuts qui désignent le signataire. Dans tous les cas, la conséquence d’une erreur est la même et elle est désagréable : le mandat ne permet pas de vendre. L’agence a travaillé, diffusé, fait visiter, parfois obtenu une offre — et découvre chez le notaire qu’il manque une signature. Le socle réglementaire de la profession, qui impose un mandat écrit antérieur à toute négociation, est détaillé dans notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle.

Faut-il l’accord des deux époux pour vendre la résidence principale ?

Oui, et c’est le piège le plus coûteux du sujet, parce qu’il ne se lit pas dans le titre de propriété.

La fiche de l’administration sur le régime légal l’écrit sans détour : « Aucun de vous 2 ne peut disposer seul de votre logement familial. » Et elle en tire la conséquence qui surprend : si le logement est un bien propre, son propriétaire doit obtenir l’accord de son conjoint pour le vendre. La règle vaut aussi pour les meubles qui le garnissent.

Elle a toutefois une limite nette : « Cette protection s’applique à votre résidence principale, elle ne joue pas pour une résidence secondaire. » Un époux seul propriétaire d’une maison de vacances peut donc la vendre seul.

La même fiche rappelle par ailleurs que, pour un bien commun, l’accord des deux époux est nécessaire en cas de « vente, donation ou constitution d’une garantie (par exemple, hypothèque) sur un immeuble vous appartenant à tous les 2 ». Hors de ces cas, chacun peut seul accomplir les actes de disposition sur les biens communs.

Quelle est la sanction ? L’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, commentant un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 3 mars 2010 (n° 08-18947), retient une nullité relative : seul l’époux qui n’a pas signé peut l’invoquer, et il doit le faire dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte. Et l’effet est radical : la nullité « prive l’acte de tout effet », si bien que les acquéreurs ne peuvent se voir verser aucune indemnité contractuelle.

Un silence à publier, parce qu’il est utile de le connaître : cette analyse porte sur le compromis de vente, et elle ne traite pas du mandat signé par un seul époux. Nous ne transposerons donc pas sa solution au mandat. Ce qu’elle établit suffit à la conduite à tenir : un compromis signé par un seul époux sur le logement de la famille peut être privé de tout effet pendant un an après que l’autre en a eu connaissance. Prendre un mandat sans l’accord du conjoint, c’est travailler plusieurs mois sur une vente dont l’avant-contrat sera fragile.

Pour un agent, la parade tient en une question posée au premier rendez-vous : « êtes-vous marié, et ce logement est-il votre résidence principale ? » — et en une pièce, le livret de famille ou le contrat de mariage. Notre article sur la qualification d’un prospect vendeur place cette question dans la liste de celles qui décident d’un déplacement.

Combien d’indivisaires doivent signer un mandat de vente ?

Tous, en principe. La fiche de l’administration sur l’indivision successorale classe les décisions en trois niveaux, et la vente se trouve au plus exigeant.

À l’unanimité : les actes les plus importants, dont la vente ou la donation d’un bien immobilier. La fiche l’écrit ainsi : « La décision doit être prise à l’unanimité. » Deux exceptions sont signalées : l’unanimité « n’est pas nécessaire lorsque l’indivisaire est incapable de manifester sa volonté », et elle ne l’est pas davantage lorsqu’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, ce qui ouvre un recours devant le tribunal.

Aux deux tiers des droits indivis : les actes de gestion courante, la fiche citant la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation, ainsi que la vente de biens meubles indivis destinée à payer les dettes et charges de l’indivision.

Par un seul indivisaire : une mesure de conservation du bien, qu’un indivisaire peut « prendre seul », même sans caractère d’urgence — l’exemple donné est celui de travaux sur un immeuble.

Trois conséquences pratiques, dont la deuxième est régulièrement mal comprise.

La règle des deux tiers ne permet pas de vendre un immeuble. Elle est souvent invoquée en rendez-vous par un héritier majoritaire, de bonne foi, qui a retenu « deux tiers » d’une conversation : c’est la gestion courante qui s’en satisfait, pas la vente.

Les deux tiers des droits et les deux tiers des héritiers ne sont pas la même chose. La fiche le signale expressément : ces deux majorités « sont parfois différentes ». Compter les personnes autour de la table ne dit rien des quotes-parts, et c’est sur les quotes-parts qu’il faut raisonner.

Un mandat signé par une partie seulement des indivisaires n’autorise pas la vente du bien. Il faut donc faire signer tout le monde — y compris les héritiers éloignés, y compris celui qui « est d’accord mais ne répond pas ». Notre article sur la sortie d’indivision traite les mécanismes de déblocage, et celui sur la vente d’une maison en succession la procédure côté succession.

Le tribunal peut-il autoriser la vente d’un bien indivis malgré un refus ?

Oui, par deux voies distinctes, et l’une d’elles comporte une exclusion que personne n’anticipe.

La première voie est la vente ordonnée par le tribunal sur demande d’indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. La fiche de l’administration la décrit comme la « vente d’un bien indivis par le tribunal sur demande d’indivisaires ayant au moins 2/3 des droits indivis ».

Et voici l’exclusion qui change la conduite d’un dossier : cette dérogation ne s’applique pas en cas de démembrement de la propriété, ni lorsqu’un indivisaire est présumé absent, incapable, ou placé sous une mesure de protection. Autrement dit, la configuration familiale la plus fréquente — des enfants nus-propriétaires en indivision et un parent usufruitier — est précisément celle où la voie des deux tiers est fermée. Il n’y a alors rien d’autre à faire que de convaincre. Notre article sur la vente d’un bien détenu en usufruit et nue-propriété explique pourquoi le temps joue pour le nu-propriétaire et contre l’usufruitier, et comment poser cette conversation sur des chiffres.

La seconde voie est l’autorisation donnée à un indivisaire de vendre seul. La fiche indique que le tribunal peut « autoriser un indivisaire à vendre seul (sans l’accord des autres indivisaires) un bien indivis », lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. C’est une voie étroite, réservée à des situations caractérisées.

Pour un agent, l’enseignement est de calendrier. Une procédure judiciaire ne se mène pas en parallèle d’une commercialisation : elle la précède. Prendre un mandat sur un bien dont la vente dépend d’une autorisation non obtenue, c’est accepter de diffuser un bien qui n’est pas vendable, et de recevoir des offres qu’on ne pourra pas transmettre utilement. Le bon réflexe est d’attendre la décision, en restant en contact avec l’indivisaire moteur du dossier — ce que notre article sur la relance du vendeur permet d’organiser sans harceler.

Qui signe quand le bien est démembré, détenu en société ou reçu en donation ?

Trois régimes, trois réponses, et ils se superposent souvent dans une même famille.

Le démembrement. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre le bien seul : la vente de la pleine propriété exige les deux. Un mandat signé par les seuls nus-propriétaires — configuration fréquente, puisque ce sont souvent les enfants qui engagent la démarche — ne permet pas de vendre. Voir notre article sur la vente d’un bien en usufruit et nue-propriété.

La société civile. Le propriétaire est la société, et le pouvoir de vendre ne se déduit d’aucune règle générale : il se lit dans les statuts. Il faut donc les statuts à jour, un extrait d’immatriculation et, le plus souvent, le procès-verbal de l’assemblée autorisant la vente. Notre article sur la vente d’un bien détenu en SCI détaille ce point, y compris la divergence entre deux fiches publiques sur la majorité applicable à défaut de clause.

La donation. Le donataire est propriétaire et signe seul — sauf clause de l’acte : inaliénabilité, réserve d’usufruit, droit de retour. C’est l’acte de donation qu’il faut demander, et non le seul titre de propriété. Notre article sur la vente d’un bien reçu en donation traite ces clauses une par une.

Reste le cas du majeur protégé, qui exige une autorisation judiciaire et que nous ne traitons pas ici : il mérite son propre article, et un mandat pris sans cette autorisation est inutile.

Une remarque qui vaut pour tous ces cas, et qui concerne l’origine du contact. Un propriétaire qui demande à être recontacté n’est pas nécessairement celui qui détient le pouvoir de vendre : un héritier parmi plusieurs, un nu-propriétaire, un gérant sans mandat social suffisant. MonMandat est une plateforme de mise en relation entre des propriétaires vendeurs qui ont consenti à être contactés et des agents immobiliers, qui débloquent la demande et rappellent eux-mêmes ; un lead y est partagé avec trois agents au maximum. Quel que soit le canal, la règle reste la même : c’est à l’agent de vérifier la qualité du mandant, et cette vérification ne se délègue pas au fournisseur du contact. Notre panorama des plateformes de mise en relation compare les modèles, et notre article sur la prospection immobilière replace ces canaux les uns par rapport aux autres.

Que devient un mandat de vente si le vendeur décède ?

Il s’arrête. La fiche de l’administration est explicite : « Le mandat prend fin en cas de décès du vendeur ou de l’agent immobilier. » Et elle ajoute une précision qui crée une asymétrie intéressante : « si l’agent immobilier exerce dans une société, le mandat se poursuit. »

Lisons cette asymétrie, parce qu’elle est instructive. La disparition de l’agent n’emporte pas le mandat lorsque c’est une société qui est cocontractante — ce qui est le cas ordinaire aujourd’hui. La disparition du vendeur, elle, n’a aucune exception équivalente : le mandat tombe, quelle que soit la forme de l’agence.

Quatre conséquences pratiques.

Il n’y a rien à « continuer ». Le mandat ne se transmet pas aux héritiers par l’effet du décès. Une diffusion maintenue après le décès est une diffusion sans mandat, ce que la loi Hoguet n’autorise pas.

Il faut un nouveau mandat, signé par les héritiers. Et comme ils sont en indivision successorale, la règle de l’unanimité s’applique à ce nouveau mandat, avec tout ce que cela suppose de délais.

Ces délais ne sont pas courts. Le notaire est obligatoire dès qu’un immeuble figure dans la succession, l’acte de notoriété est nécessaire pour établir la qualité des héritiers, et la déclaration de succession se dépose dans les six mois en France. Notre article sur la vente d’une maison en succession détaille cette séquence.

Ce qui a été accompli n’est pas perdu pour autant. Les diligences réalisées, les pièces réunies, les acquéreurs identifiés gardent leur valeur commerciale et, le cas échéant, probatoire. Un compte rendu écrit de ce qui a été fait, adressé aux héritiers dès que leur qualité est établie, est à la fois correct et habile : c’est la pièce qui fait reprendre le mandat par la même agence. Nos articles sur le droit de suite et sur la résiliation d’un mandat expliquent ce qui survit, et ce qui ne survit pas, à la fin d’un mandat.

Comment un agent immobilier vérifie-t-il la qualité du mandant avant de signer ?

Avec cinq pièces, demandées avant le rendez-vous plutôt que pendant. La liste est courte, et elle couvre toutes les configurations ci-dessus.

Le titre de propriété. Il dit qui est propriétaire, de quel droit, et depuis quand. C’est le document de départ, et son absence est en soi un signal.

L’acte d’origine quand le bien vient d’une donation ou d’une succession. Les clauses qui bloquent une vente s’y trouvent, et nulle part ailleurs.

Le livret de famille ou le contrat de mariage. C’est la pièce qui répond à la question du logement familial et du régime matrimonial. Un vendeur seul propriétaire et marié n’est pas un vendeur seul.

Pour une société, les statuts et un extrait d’immatriculation récent, plus le procès-verbal autorisant la vente si les statuts l’exigent.

Pour une indivision, la liste complète des indivisaires et de leurs quotes-parts, généralement établie par le notaire. C’est elle qui permet de savoir combien de signatures réunir, et si les deux tiers éventuellement invoqués existent réellement.

Ces pièces entrent dans le dossier de vente au même titre que les diagnostics : notre article sur les documents obligatoires pour vendre donne la liste complète, et celui sur le dossier de vente immobilier les délais et les coûts de chaque pièce. Le temps passé à les réunir n’est pas du temps perdu : c’est le temps qui empêche une vente de se défaire.

Quand un agent immobilier doit-il refuser de prendre un mandat de vente ?

Trois situations, et le calcul est le même dans les trois.

Quand il manque une signature et qu’on propose de « régulariser plus tard ». Un mandat incomplet ne devient pas complet par l’usage. Il vaut mieux repartir avec un projet de mandat et revenir quand tout le monde est disponible, même si cela coûte un second déplacement.

Quand le bien est la résidence principale d’un couple marié et que le conjoint n’est pas là. C’est le cas où l’envie de signer tout de suite est la plus forte, et où il faut le moins céder. Une signature différée de quelques jours ne coûte rien ; un avant-contrat privé de tout effet coûte des mois.

Quand la vente dépend d’une autorisation judiciaire non obtenue. Il n’y a pas de mandat utile à prendre avant la décision.

Le chiffrage, qui est la raison de tenir cette ligne. Vérifier la qualité du mandant coûte une demi-heure : quelques questions et cinq pièces. Un second rendez-vous pour réunir les signataires coûte, en comptant le trajet, environ deux heures trente — c’est la durée d’un rendez-vous d’estimation. En face, un mandat inopposable sur un bien à 300 000 € commissionné à 4 % met en jeu 12 000 € d’honoraires, et la perte ne s’arrête pas là : la commercialisation est à refaire, l’acquéreur qui a engagé une demande de prêt ne revient pas, et un bien qui repasse sur le marché part avec une histoire. Sans compter que la perte d’honoraires n’est pas un dommage indemnisable — c’est ce que rappelle notre article sur la responsabilité de l’agent après la vente.

Le réflexe qui résume tout : on ne vérifie pas qui est propriétaire, on vérifie qui a le pouvoir de vendre. Ce sont deux questions différentes, et c’est la seconde qui décide de la valeur du mandat. Nos articles sur les obligations de l’agent envers le vendeur et sur le mandat exclusif de vente montrent comment cette rigueur se transforme en argument de prise de mandat plutôt qu’en frein.

Questions fréquentes