Les mentions obligatoires d’une annonce immobilière de vente en 2026

Une annonce de vente immobilière doit porter, en 2026, la classe énergie et la classe climat du logement, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie avec son année de référence, un renvoi au site Géorisques quand un état des risques est dû, et, pour un lot en copropriété, le statut de copropriété, le nombre de lots, la quote-part moyenne de charges et l’existence d’une procédure. Les mentions de prix et d’honoraires, elles, relèvent de l’arrêté du 10 janvier 2017.

Ce qui change tout, c’est l’échelle des sanctions. La plupart de ces oublis sont punis d’une amende administrative de quelques milliers d’euros. Mais une information fausse ou absente sur une caractéristique essentielle du bien peut basculer sur le terrain de la pratique commerciale trompeuse, et là, on change d’ordre de grandeur. Le cadre général de la profession est traité dans notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle, et un dossier de vente propre commence par une estimation sérieuse du bien.

Quelles mentions une annonce de vente immobilière doit-elle comporter en 2026 ?

La source la plus complète est la fiche de l’Institut national de la consommation sur le contenu minimal d’une annonce de vente. Elle rattache ces obligations au code de la construction et de l’habitation — articles R. 126-21 et suivants pour la performance énergétique, articles L. 721-1 et suivants pour la copropriété — et à l’arrêté du 10 janvier 2017 pour les annonces des professionnels.

Ces obligations se rangent en plusieurs familles, et elles n’ont ni la même source, ni le même champ, ni la même sanction.

Ce que l’annonce dit de l’énergie : classe énergie, classe climat, mention de consommation excessive le cas échéant, et dépenses annuelles estimées. C’est la famille la plus formelle, et nous y revenons en détail.

Ce que l’annonce dit des risques : le renvoi à Géorisques, dans une formule imposée.

Ce que l’annonce dit de la copropriété : quatre informations, dont une au moins est rarement portée.

Ce que l’annonce dit du prix et des honoraires : prix honoraires inclus et hors honoraires, taille de caractères, partie qui paie, honoraires de l’acquéreur en pourcentage précédé du mot « Honoraires ». Ce volet appartient au territoire du barème, et c’est notre article sur le barème de commission d’agence immobilière qui le traite ligne à ligne — avec la règle qui le résume : le prix affiché ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Ce que l’annonce dit de l’annonceur : numéro de carte, statut d’agent commercial le cas échéant. C’est le sujet de notre article sur les affichages et mentions obligatoires d’une agence immobilière, et la frontière entre les deux articles est simple : celui-là parle de vous, celui-ci parle du bien.

Et ce que l’annonce ne doit pas dire : rien d’inexact sur une caractéristique essentielle. C’est la règle la moins écrite et la plus lourde, traitée dans la section sur les sanctions.

Comment écrire la classe énergie et la classe climat dans une annonce immobilière ?

Ici, la forme est la règle. Beaucoup d’annonces comportent l’information et manquent néanmoins à l’obligation, parce que celle-ci porte sur la manière de l’écrire.

La classe énergie est obligatoire depuis le 1er janvier 2011. La mention est précédée des mots « classe énergie », qui doivent être en capitales et dans une taille de caractères au moins égale à celle du texte de l’annonce. L’obligation vaut pour la presse, pour les affichages en agence et pour les annonces électroniques.

La classe climat est obligatoire depuis le 1er juillet 2021, avec les lettres de l’échelle climatique, et elle s’applique aux professionnels comme aux particuliers. C’est l’une des rares mentions dont le champ ne dépend pas de la qualité de l’annonceur, ce qui est utile à savoir quand on reprend le mandat d’un vendeur qui diffusait lui-même.

Et, hors échelle A à E, une troisième mention s’ajoute, elle aussi depuis le 1er juillet 2021 : le texte doit être précédé de « Logement à consommation énergétique excessive : » et respecter la même règle de taille de caractères. L’INC précise que les termes exacts sont fixés par arrêté, qu’elle ne reproduit pas.

Trois erreurs reviennent, et chacune se corrige dans le modèle d’annonce plutôt qu’annonce par annonce. Le pictogramme seul : une étiquette colorée insérée en image porte l’information mais pas les mots en capitales, et un lecteur d’écran n’y voit rien. Le corps de caractère réduit : une mention en petits caractères sous une description en grand ne respecte pas la règle de taille. Et la classe climat oubliée au profit de la seule classe énergie, parce que les modèles d’annonce n’ont pas été repris depuis 2021.

Une précision de fond s’impose en 2026 : les classes elles-mêmes ont bougé. Le facteur de conversion de l’électricité a changé au 1er janvier 2026, ce qui modifie le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité, et un DPE établi avant peut être mis à jour. Notre article sur le nouveau calcul du DPE en 2026 détaille cette réforme, et celui sur le DPE et la vente immobilière le régime d’ensemble. Diffuser une ancienne classe est une inexactitude sur une caractéristique essentielle du bien : la mise à jour du diagnostic précède la republication de l’annonce.

Faut-il indiquer le montant des dépenses annuelles d’énergie dans une annonce ?

Oui, depuis le 1er janvier 2022, pour les logements. Et la mention comporte deux éléments, dont le second est celui qu’on oublie.

Le premier est le montant lui-même, précédé de la formule « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : », dans une taille de caractères au moins égale à celle du texte de l’annonce.

Le second est l’année de référence des prix de l’énergie qui ont servi à établir cette estimation. Une annonce qui donne une fourchette en euros sans dire de quelle année sont les prix est incomplète — et, à y regarder, l’exigence est logique : un montant calculé sur les prix d’une année donnée ne dit rien de la facture d’aujourd’hui, et le mentionner protège autant l’acquéreur que l’annonceur.

Deux points de vigilance pour l’agent. Le montant se recopie depuis le DPE, il ne s’estime pas : c’est le diagnostic qui le porte, avec son année de référence, et c’est au diagnostic qu’il faut le prendre. Et l’usage réel du logement n’est pas l’usage standard : un acquéreur qui consomme davantage que l’estimation n’ouvre aucun recours sur ce fondement, ce qui vaut la peine d’être dit en visite plutôt qu’après la vente. Notre article sur la responsabilité en cas de DPE absent ou erroné traite la répartition des responsabilités entre le diagnostiqueur, le vendeur et celui qui diffuse l’annonce.

Une annonce immobilière doit-elle renvoyer au site Géorisques ?

Oui, dès lors qu’un état des risques doit être établi pour le bien — par exemple en zone couverte par un plan de prévention des risques, en zone de recul du trait de côte, en zone à potentiel radon ou en zone sismique.

La formule est imposée et elle se recopie telle quelle : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », suivie de l’adresse www.georisques.gouv.fr. Et l’obligation s’applique quel que soit le support de l’annonce : presse, portail, vitrine, réseau social, flyer.

C’est la mention la plus facile à porter — une phrase, toujours la même — et c’est aussi celle qui disparaît le plus souvent dans les publications courtes. Un post sur un réseau social, une diffusion sur une place de marché généraliste, une vignette de vitrine : ces supports contraignent le texte, et la mention saute. Elle ne devient pas facultative pour autant.

Le document lui-même, l’état des risques, a une validité de six mois et se télécharge gratuitement : il entre donc dans le dossier de diagnostics au même titre que les autres. Notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires en donne les validités respectives, et celui sur les documents obligatoires pour vendre replace l’ensemble du dossier.

Que doit dire une annonce de vente d’un lot en copropriété ?

Quatre informations, et c’est la famille de mentions la plus exposée, pour une raison que nous détaillons dans la section suivante.

Que le bien est soumis au statut de la copropriété. Cela paraît évident sur un appartement en immeuble collectif ; cela l’est beaucoup moins sur une maison de ville dans une copropriété horizontale, un lot dans une ancienne propriété divisée, ou un local avec parties communes.

Le nombre de lots de la copropriété. L’information se lit dans l’état descriptif de division, et elle intéresse l’acquéreur parce qu’elle commande l’économie de l’immeuble : les charges d’un immeuble de huit lots ne se comportent pas comme celles d’un immeuble de deux cents.

La quote-part moyenne annuelle du budget prévisionnel de charges courantes incombant au vendeur. C’est le chiffre que l’acquéreur cherche en premier, et c’est aussi celui qui se recopie le plus mal : il ne s’agit ni du total payé l’an dernier, ni des charges hors budget prévisionnel, mais de la quote-part moyenne annuelle du budget prévisionnel.

L’existence d’une procédure liée aux difficultés de la copropriété, procédure d’alerte ou procédure applicable aux copropriétés en difficulté. C’est la mention la plus souvent absente, parce qu’elle suppose d’avoir posé la question au syndic — et parce qu’aucun vendeur ne la mentionne spontanément.

Pour un lot d’habitation, l’annonce indique en outre le montant estimé des dépenses théoriques d’énergie issu du DPE, qui rejoint la famille énergétique traitée plus haut.

Ces quatre informations se réunissent au moment du mandat, auprès du syndic, en même temps que les pièces de la vente. Nos articles sur les documents à remettre pour vendre un appartement en copropriété et sur les travaux votés en assemblée avant une vente donnent la liste et les délais ; celui sur l’état daté et le pré-état daté traite la pièce qui chiffre la situation du lot.

Faut-il indiquer la surface du logement dans une annonce de vente ?

Voici un retrait qu’il faut publier : aucune des sources publiques que nous avons consultées n’impose la surface dans une annonce de VENTE. Ni la fiche de l’INC sur le contenu minimal d’une annonce, ni la fiche sectorielle de la DGCCRF. La surface est en revanche imposée dans une annonce de location, et c’est de là que vient la confusion.

Nous le publions comme un silence, pas comme une dispense. L’absence de cette obligation dans ces fiches ne prouve pas qu’aucun texte ne l’impose, et surtout : ce n’est pas parce qu’une mention n’est pas obligatoire qu’il est prudent de l’omettre.

Deux raisons de l’indiquer quand même. La première est commerciale, et elle n’a pas besoin d’être argumentée : une annonce sans surface ne se compare pas, donc elle ne se clique pas. La seconde est juridique : un écart de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface Carrez ouvre à l’acquéreur une action en réduction du prix, proportionnelle au déficit. Annoncer une surface approximative est donc plus risqué que de ne pas en annoncer — et annoncer la surface Carrez mesurée, avec sa source, ne risque rien.

Le mesurage Carrez a une validité illimitée tant que le lot n’est pas modifié, ce qui en fait l’une des pièces les moins coûteuses du dossier. Nos articles sur les diagnostics immobiliers obligatoires et sur le dossier de vente immobilier précisent ce point et le coût du dossier complet.

Quelles sanctions une annonce immobilière incomplète fait-elle courir ?

C’est ici que les familles de mentions se séparent, et l’écart est considérable.

La fiche de la DGCCRF sur les pratiques commerciales trompeuses ajoute que l’amende peut être relevée, en proportion des avantages tirés du manquement, jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires annuel moyen ou 50 % des dépenses engagées pour la publicité, et que des peines complémentaires existent — interdiction d’exercer une activité commerciale ou de diriger une entreprise pendant cinq ans au plus, affichage de la décision, annonces rectificatives aux frais du condamné.

Et c’est ici que le métier doit regarder deux fois. Une annonce immobilière est, par construction, diffusée sur un support numérique : portails, site d’agence, réseaux sociaux. La circonstance aggravante du support numérique n’est donc pas une hypothèse d’école pour notre profession, c’est le cas ordinaire. L’écart entre une amende administrative de 15 000 € et une peine de cinq ans et 750 000 € est d’un facteur cinquante, et il ne tient qu’à la nature du manquement : une mention de forme oubliée d’un côté, une information fausse ou dissimulée sur une caractéristique essentielle de l’autre.

Le rapprochement de deux fiches publiques n’est pas une qualification juridique, et nous ne disons pas qu’un bloc copropriété manquant est une pratique commerciale trompeuse. Nous disons qu’une annonce qui tait l’existence d’une procédure de copropriété en difficulté porte sur une information déterminante pour l’acquéreur, et que l’administration dispose, pour ce type de manquement, d’un fondement sans commune mesure avec l’amende de publicité. La prudence consiste à traiter le bloc copropriété comme une information de fond, et non comme une case à cocher.

Quand un agent immobilier doit-il refuser de publier une annonce ?

Trois cas, et dans les trois, publier coûte plus que d’attendre quelques jours.

Quand le DPE n’est pas encore établi, ou qu’il est antérieur à la réforme du calcul. Sans diagnostic, l’annonce ne peut pas porter les classes, et les porter de mémoire ou d’après l’ancien classement est une inexactitude sur une caractéristique essentielle. Le DPE doit de toute façon être disponible dès la mise en vente, et sa mise à jour est possible : la commande du diagnostic précède la publication, pas l’inverse.

Quand le syndic n’a pas répondu sur le nombre de lots, la quote-part de charges ou l’existence d’une procédure. C’est le cas le plus fréquent et le plus mal arbitré, parce que la pression commerciale pousse à diffuser tout de suite. Or c’est précisément la famille de mentions la plus lourdement exposée. Une relance écrite au syndic, deux ou trois jours d’attente, et l’annonce part complète.

Quand le vendeur demande d’écarter une information qu’il vous a donnée — une procédure en cours, un sinistre, un projet de travaux voté. Accepter, c’est signer soi-même la dissimulation, et l’intervention du notaire plus tard n’y change rien. Nos articles sur les obligations de l’agent immobilier envers le vendeur et sur la responsabilité de l’agent en cas de vice caché montrent ce que ce refus protège : la jurisprudence disponible retient que mentionner un fait dans un compromis ne dégage de rien, et que seul le justificatif annexé vaut diligence.

Le chiffrage du renoncement est le plus net de toute la série. Reprendre une fois pour toutes son modèle d’annonce coûte une heure : les mots « classe énergie » en capitales, la classe climat, la formule des dépenses annuelles avec son année, la phrase Géorisques, les quatre champs copropriété. En face, une amende administrative de 15 000 € sur le volet publicité, et un fondement à 750 000 € pour une annonce trompeuse diffusée en ligne. Et une annonce différée de trois jours ne coûte rien : les premières visites arrivent dans les deux à trois semaines suivant la mise en ligne, pas dans les deux à trois heures. Notre article sur le planning de l’agent immobilier montre où placer cette heure de reprise, et celui sur la prospection immobilière ce qu’elle protège : la réputation qui fait rentrer les mandats suivants.

Questions fréquentes