Le mandat de gestion locative : contenu, honoraires, carte G et garantie financière

Le mandat de gestion locative est le contrat par lequel un propriétaire bailleur confie à un professionnel l’administration durable de son bien loué : encaissement des loyers, régularisation des charges, suivi des travaux, relances d’impayés, documents fiscaux, reddition des comptes. C’est une mission continue, et c’est aussi celle qui impose au professionnel les obligations les plus lourdes de tout le métier.

Deux chiffres suffisent à le montrer. La garantie financière ne se dispense jamais en gestion, alors qu’elle peut l’être en transaction. Et les honoraires de gestion sont entièrement libres, alors que les frais de mise en location sont plafonnés au centime par mètre carré. Notre article sur les types de mandats immobiliers situe cette mission parmi les autres ; celui-ci traite le contrat lui-même. Et pour un bailleur qui hésite entre gérer, confier ou vendre, une estimation du bien éclaire souvent la décision mieux qu’un comparatif de tarifs.

Quelle carte professionnelle faut-il pour signer un mandat de gestion locative ?

Celle qui porte la mention gestion immobilière, et c’est une vérification que presque aucun bailleur ne fait.

La fiche de l’administration destinée aux professionnels de l’immobilier l’écrit sans ambiguïté : « La carte mentionne la ou les activités immobilières que vous exercez » — transactions, gestion, syndic, marchand de listes —, la seule incompatibilité étant celle du marchand de listes, qui « ne peut pas être exercée avec une autre ». Il n’existe donc pas de carte d’agent immobilier générale : il existe une carte portant une ou plusieurs mentions, et chaque mention ouvre une famille de missions. Une agence qui ne détient que la mention transactions n’est pas habilitée à gérer.

Sur la durée de validité, deux sources publiques ne disent pas la même chose, et il vaut mieux le savoir que de l’ignorer. La fiche destinée aux professionnels indique que la carte est « valable 3 ans ». Une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement consacrée à l’intermédiation locative indique de son côté que la carte « Gestion immobilière » est délivrée pour dix ans. Les deux énoncés sont publiés, et la clé de lecture est chronologique : cette analyse porte une date antérieure à la réforme qui a ramené la durée de la carte à trois ans, et c’est la fiche la plus récente qui donne le régime en vigueur. On retiendra la règle utile : une carte s’examine à sa date d’expiration, et notre article sur le renouvellement de la carte professionnelle détaille les conditions de ce renouvellement, formation continue comprise.

Le reste des conditions d’accès — aptitude professionnelle, moralité, assurance — relève du socle de la profession, que notre article sur la loi Hoguet et la carte professionnelle expose en détail. Il faut en retenir une conséquence pratique : exercer une activité sans la mention correspondante, c’est exercer sans carte, avec les sanctions pénales qui s’y attachent. Ce n’est pas un manquement administratif que l’on régularise, c’est l’activité elle-même qui est en cause.

La garantie financière est-elle obligatoire pour un mandat de gestion locative ?

Oui, et c’est le point le plus net de tout le sujet : en gestion, aucune dispense n’existe.

La fiche destinée aux professionnels range la « gestion immobilière (aucune déclaration de non-détention de fonds possible) » parmi les activités pour lesquelles la garantie financière est requise. La formule entre parenthèses est décisive. En transaction, un professionnel qui ne détient jamais de fonds de clients peut signer une déclaration sur l’honneur de non-détention et se dispenser de garantie — la fiche sectorielle de la DGCCRF mentionne cette exception pour les agences qui s’engagent à ne recevoir que leur rémunération. En gestion, cette porte n’existe pas, et pour une raison évidente : gérer, c’est encaisser.

Le montant, lui, est chiffré : la garantie « s’élève à 30 000 € minimum lors des 2 premières années d’activité, puis à 110 000 € minimum ». Et la fiche ajoute la précision qui double la facture pour beaucoup d’agences : « Cette somme garantie s’applique à chaque activité immobilière exercée (transaction, gestion, syndic). » Une agence qui fait de la transaction et de la gestion est concernée deux fois.

S’y ajoutent deux obligations de tenue, souvent découvertes au moment du premier contrôle. Les fonds reçus doivent aller sur un compte bancaire dédié. Et le professionnel tient, outre le registre des mandats, les reçus des versements et un registre-répertoire de tous les paiements.

Une confusion à écarter, parce qu’elle est constante : la garantie financière n’est pas une assurance. La garantie protège les fonds des clients ; l’assurance de responsabilité civile professionnelle couvre les conséquences des fautes du professionnel. Les deux sont dues, elles ne se substituent pas, et elles ne jouent pas dans les mêmes cas. Notre article sur la RC pro et la garantie financière de l’agent immobilier est consacré à cette inversion, et notre article sur les affichages obligatoires d’une agence immobilière rappelle que le nom du garant, son adresse et le montant garanti doivent être affichés.

Que doit contenir un mandat de gestion locative pour être valable ?

Le socle est celui de tout mandat soumis à la loi Hoguet, avec une clause qui prend ici une importance particulière.

La fiche de la DGCCRF énonce l’exigence de principe : l’agent dispose d’un mandat « écrit, signé et en cours de validité », et ce mandat « doit donc être détenu préalablement à tout acte d’entremise ou de négociation ». Elle énumère ensuite les mentions que le mandat doit impérativement comporter : la durée, la rémunération et qui la supporte, l’étendue de la mission, les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes, et le numéro d’inscription au registre des mandats. La fiche destinée aux professionnels formule la même exigence en précisant que la reddition des comptes prend la forme d’un rapport de gestion comptable.

C’est la clause à lire en premier sur un mandat de gestion. Sur un mandat de vente, l’étendue de la mission est l’enjeu principal, parce que la mission a un terme. Sur un mandat de gestion, la mission est continue, et ce qui fait la qualité de la relation est la façon dont le professionnel rend compte : à quelle fréquence le relevé de gérance est adressé, ce qu’il détaille, à quel moment les loyers sont reversés, et dans quel délai les pièces fiscales sont fournies.

Trois clauses complètent utilement ce socle, et leur absence se paie en incompréhensions plutôt qu’en nullités.

Le seuil d’engagement de dépenses sans accord préalable. Au-delà d’un certain montant, le gestionnaire demande l’accord du bailleur avant d’engager des travaux. En dessous, il agit. Un mandat qui ne fixe aucun seuil organise le conflit.

Le traitement des impayés. À quel jour la relance part, à quel stade la mise en demeure, à quel moment le dossier passe en contentieux, et qui supporte les frais.

La fin du mandat. Durée, reconduction, préavis, et surtout ce qui est transmis au bailleur quand la gestion s’arrête : dossiers de bail, états des lieux, soldes, dépôts de garantie. C’est la clause que personne ne lit à la signature et que tout le monde relit à la sortie.

La forme du mandat, elle, ne change pas selon la mission : notre article sur la manière de rédiger un mandat conforme détaille les mentions et l’inscription au registre, et celui sur l’avenant au mandat explique comment modifier une clause en cours de contrat sans fragiliser l’ensemble.

Les honoraires de gestion locative sont-ils plafonnés par la loi ?

Non, et c’est l’exception la plus remarquable du métier.

La fiche de l’administration sur les frais d’agence à la location est explicite : les honoraires de gestion locative ne sont pas plafonnés, ils sont payés par le propriétaire, et « L’agence immobilière fixe librement ses tarifs de gestion locative ».

Cette liberté n’est pas une absence de règles, et c’est le second temps du raisonnement. La fiche de la DGCCRF rappelle que les prix doivent être affichés toutes taxes comprises, avec l’indication de la partie qui paie chaque prestation, que les « fourchettes » de prix ne sont pas admises, et que les honoraires affichés sont « les prix maximums pratiqués » — le professionnel pouvant négocier en dessous. Sur internet, le barème doit être accessible en deux clics au maximum. Autrement dit : le tarif est libre, son affichage est contraint. Notre article sur le barème de commission d’une agence immobilière traite ce volet tarifaire en détail.

Un chiffre que nous ne donnerons pas : le taux usuel des honoraires de gestion. Aucune des sources publiques que nous avons consultées n’en publie, et les pourcentages qui circulent proviennent des professionnels qui vendent précisément ce service, ou de comparateurs rémunérés à l’apport d’affaires. Nous publions ce silence. Ce qui est utile à savoir, en revanche, est ce qu’un taux recouvre : la base de calcul — loyers encaissés, charges comprises ou non —, les prestations incluses, et celles qui sont facturées en supplément. Deux taux identiques sur deux mandats différents ne désignent pas le même service, et c’est la lecture de l’assiette, non celle du pourcentage, qui permet de comparer.

Quels frais de mise en location peuvent être facturés au locataire ?

Ceux que la loi partage, et seulement dans la limite d’un plafond au mètre carré. C’est ici que le régime s’inverse complètement par rapport à la gestion.

La fiche de l’administration répartit les frais en deux familles. Le locataire partage avec le propriétaire les frais de dossier, de visite, de rédaction du bail et d’état des lieux d’entrée lorsqu’il est réalisé avec l’agent. Les autres frais sont pour le propriétaire seul, la fiche citant que « Les autres frais (rédaction et diffusion de l’annonce ...) sont à payer entièrement par le propriétaire. »

Pour la part partagée, deux limites se cumulent : elle ne peut dépasser ni la moitié des frais réellement facturés, ni le plafond au mètre carré de surface habitable applicable à la zone. Ces plafonds sont exprimés toutes taxes comprises.

Deux précisions que la fiche apporte et qui évitent des erreurs de facturation. Le même système s’applique aux frais de rédaction d’un nouveau bail lors du renouvellement. Et pour l’état des lieux de sortie établi à l’amiable, le locataire ne paie rien : une clause du bail l’y obligeant est abusive et réputée non écrite. Lorsque l’état des lieux ne peut pas être fait à l’amiable, un commissaire de justice intervient et ses frais de constat locatif sont partagés par moitié.

De quoi le mandataire chargé de la gestion répond-il envers le locataire ?

De plus de choses qu’on ne l’imagine, et une décision le montre de la manière la plus nette possible.

Une analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement rapporte un arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 6 décembre 2016 (n° 15-84036) et retient que l’obligation de remettre au locataire un logement décent « incombe tant au bailleur qu’à son mandataire », « dès lors que ce dernier est contractuellement en charge de la gestion de l’immeuble ». L’analyse rappelle en outre, sur le fondement du Code civil, que le mandataire « répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution de son mandat ».

Trois remarques, et la première est celle qui doit retenir l’attention.

C’est la chambre criminelle qui s’est prononcée. Le sujet n’est donc pas seulement celui d’une responsabilité contractuelle envers le bailleur qui vous a mandaté : la décence du logement est une matière où le gestionnaire est exposé personnellement, et pas uniquement au titre d’un manquement à son mandat.

Le critère est contractuel. Ce qui engage le mandataire est d’être « contractuellement en charge de la gestion » — autrement dit, l’étendue de la mission écrite au mandat. Une mission large engage largement, ce qui est une raison supplémentaire de rédiger cette clause avec soin plutôt que de la recopier d’un modèle.

La performance énergétique est désormais un critère de décence. Un gestionnaire qui remet en location un logement dont la classe le lui interdit ne commet pas une maladresse commerciale : il met en location un bien qui ne peut pas l’être. Notre article sur l’interdiction de louer selon le DPE donne le calendrier applicable, et celui sur la vente d’une passoire thermique la conversation à tenir avec un bailleur qui préfère vendre.

Un mandataire immobilier indépendant peut-il faire de la gestion locative ?

Oui, mais pas pour son compte, et la distinction est toute la réponse.

Un mandataire indépendant n’est pas titulaire d’une carte professionnelle : il agit sous celle d’un titulaire, en vertu d’une habilitation délivrée à son nom. Sa capacité à exercer la gestion dépend donc de deux conditions qui ne lui appartiennent pas : le titulaire doit détenir la mention gestion, et l’habilitation doit couvrir cette activité. Notre article sur le mandataire immobilier et celui sur le négociateur immobilier détaillent ce mécanisme d’habilitation, et notre article sur le mandataire immobilier indépendant ce qu’il implique au quotidien.

Trois conséquences concrètes.

La garantie financière n’est pas la sienne, mais elle le conditionne. C’est le titulaire de la carte qui la présente, pour l’activité de gestion, et un réseau qui n’exerce pas la gestion ne peut pas habiliter ses mandataires à gérer.

Les fonds ne passent jamais par lui. Loyers, charges, dépôts de garantie vont sur le compte dédié du titulaire. Un mandataire qui encaisse un loyer sur son compte personnel sort du cadre, et la question n’est pas de confiance mais de régularité.

Sa rémunération est une rétrocession, pas un honoraire de gestion. Elle se lit dans son contrat avec le réseau, et notre article sur le revenu d’un mandataire immobilier montre comment la calculer après charges.

Un mot sur l’intérêt commercial de cette activité pour un indépendant, parce qu’il est réel et rarement formulé : un bailleur en gestion est un futur vendeur. Le gestionnaire connaît le bien, son historique de travaux, ses locataires, et il est le premier informé d’un projet de vente. C’est une source de mandats lente mais régulière, à l’opposé des canaux immédiats. Pour ceux qui n’ont pas ce portefeuille, MonMandat est une plateforme de mise en relation entre des propriétaires qui ont accepté d’être recontactés et des agents immobiliers, qui débloquent la demande et rappellent eux-mêmes, chaque demande étant partagée avec trois agents au maximum. Notre panorama des plateformes de mise en relation compare les modèles, et notre article sur la prospection immobilière replace ces canaux les uns par rapport aux autres.

La gestion locative est-elle rentable pour un agent immobilier indépendant ?

C’est la question qu’il faut poser avant de signer un premier mandat de gestion, parce que la réponse n’est pas la même que pour la transaction — et qu’il est plus facile d’entrer dans cette activité que d’en sortir.

Ce qui plaide pour : des honoraires récurrents, un revenu qui ne dépend pas du rythme des ventes, une relation longue avec un propriétaire, et la connaissance d’un portefeuille de biens que personne ne vous dispute. Pour un indépendant dont le revenu est entièrement variable, c’est le seul pan du métier qui produit une base stable.

Ce qui plaide contre, et il faut l’énoncer honnêtement, parce que les trois points sont structurels. Le coût d’entrée est réglementaire : mention de carte, garantie financière sans dispense possible, compte dédié, registres, reddition des comptes. La charge est continue : un impayé, une fuite, une assemblée de copropriété ne se programment pas, et ils arrivent pendant que l’on prépare un rendez-vous de vente. L’exposition est personnelle, comme le montre l’arrêt de la chambre criminelle cité plus haut.

Le chiffrage du renoncement, qui est la seule façon honnête de trancher. Un mandat de gestion sur un logement loué 800 € par mois produit, sur une année, un honoraire de l’ordre de quelques centaines d’euros — à comparer aux 12 000 € d’honoraires d’une vente à 300 000 € commissionnée à 4 %. Il faut donc un portefeuille pour que la gestion compte dans un revenu, pas quelques lots rendus service. Et un portefeuille suppose une organisation, un outil et du temps dédié : notre article sur le planning de l’agent immobilier montre ce que cette activité prend dans une semaine, et celui sur les logiciels immobiliers ce qu’un outil doit savoir faire pour qu’elle tienne.

La conclusion, sans détour : la gestion locative n’est pas un complément passif à la transaction, c’est un second métier, avec sa carte, sa garantie, ses registres et sa responsabilité propre. Pour qui veut en vivre, c’est une bonne base. Pour qui veut rendre service à deux bailleurs, mieux vaut les orienter vers un confrère qui détient la mention et conserver avec eux la relation de transaction — c’est-à-dire le mandat de vente du jour où ils vendront.

Questions fréquentes